Ce sunt obligațiile ipotecare garantate?
Obligația ipotecară colateralizată (OCP) este un tip de investiție garantată prin ipotecă în care un număr de ipoteci sunt reunite și vândute ca titluri de investiții. Fluxul de numerar apare atunci când debitorii își rambursează împrumuturile care sunt apoi plătite investitorilor OCP.
Cum funcționează CMO-urile?
Obligația ipotecară garantată este împărțită în diferite categorii de risc cunoscute sub denumirea de tranșe. Aceste clase multiple sunt destinate investitorilor cu pofte de risc și așteptări de rentabilitate diferite. Au date de scadență diferite și sunt clasificate în funcție de prioritatea plăților, și anume, unele tranșe sunt plătite înainte de altele. Ca rezultat, fiecare tranșă se comportă ca o garanție separată, cu diferite titluri de valoare și cupoane restante.
Cea mai riscantă tranșă va fi prima care va suporta greutatea pierderilor rezultate din neplată și, la rândul său, va fi recompensată de cea mai mare rată a cuponului dintre toate. În cazul plăților în avans, cea mai puțin riscantă clasă primește prima parte și va avea cele mai mici rate de rentabilitate. Structurarea CMOS astfel nu elimină sau reduce riscul. În schimb, riscul este distribuit între investitori conform profilurilor lor de risc.
Tipuri de tranzacționare în CMO
# 1 - Tranching de credite
Aceasta este cea mai răspândită formă de ramificare, care vizează protecția creditului. Structura este formată din tranșe senior și junior. Tranșele junior absorb eventualele pierderi rezultate din neplată a debitorilor înainte ca aceasta să poată fi transferată tranșelor senior. Orice flux de numerar este disponibil este pus mai întâi la dispoziția tranșelor senior. Acest tip de structură este denumit și „structura cascadei”. În general, se definește un declanșator de prag în cazul în care, după un anumit nivel de delincvență, pierderile încep să fie transferate și la tranșele superioare.
# 2 - Supracolateralizare
Aceasta se referă la o situație de îmbunătățire a creditului în care valoarea principală a OCM emise este cu mult mai mică decât valoarea totală a ipotecilor subiacente. Acest lucru face ca OSC să fie supra-garantat acolo unde nu suferă pierderi până când valoarea creditelor ipotecare scade sub principiul OCP-urilor, ceea ce duce la o subgarantizare. Această condiție este frecventă în cazul împrumuturilor subprime.
# 3 - Răspândirea excesului
Termenul spread excesiv se referă la diferența dintre rata cuponului OCM emise și rata medie ponderată a dobânzii pentru toate ipotecile din pool. Menținerea excesului de răspândire oferă o pernă pentru orice pierdere care ar putea apărea în viitor. Această marjă este stocată într-un cont spread și este utilizată pentru a menține plățile în timp util în caz de neplată și neplată.
# 4 - Tranching în avans
Tranching-ul în avans este un mod de a oferi un nivel de protecție împotriva riscului de plată în avans. Plata anticipată a creditelor ipotecare în fond scurtează durata de viață a OCP, deoarece principalul este plătit înainte de scadență și orice plăți viitoare ale dobânzilor dispar. Tranșarea în avans a reatribuie riscul de plată în avans pe mai multe tranșe. Acest lucru poate fi abordat în mai multe moduri:
- Time Tranching - Toate plățile principale disponibile simultan sunt utilizate pentru a achita prima tranșă. Următoarele plăți anticipate merg la următoarea tranșă din secvență. În acest fel, diferite tranșe se maturizează în momente diferite.
- Tranching paralel - Acest lucru se întâmplă atunci când ratele cuponului pentru toate tranșele sunt în cele din urmă egale cu ratele dobânzii ipotecilor din pool. Tranșele pot avea rate fixe sau variabile, dar totul se reduce la egalitatea cu ratele ipotecare.
- Obligațiuni Z / Obligațiuni de acumulare - Aceasta se referă la o OCP care are o tranșă „Z”. Această tranșă este adesea ultima tranșă și nu primește nicio plată a dobânzii la început. Toate dobânzile acumulate pentru această tranșă sunt destinate achitării principalului altor tranșe. După ce alte tranșe sunt achitate, această tranșă începe să primească plățile datorate.
- Obligațiuni programate și obligațiuni însoțitoare - Obligațiunile programate primesc plăți în avans conform unui program predefinit, iar orice exces este absorbit de obligațiunile suport, cunoscute și sub numele de obligațiuni însoțitoare.
# 5 - Tranșarea cupoanelor
Acest tip de tranzacționare este abordat prin realocarea cupoanelor ipotecare și se face mai ales după ce se realizează tranzacționarea în avans. Tranșarea cupoanelor produce două tipuri principale de tranșe:
- Tranșă numai cu dobândă (IO) - Această tranșă primește doar dobânda calculată pentru un principal noțional. Nu se efectuează plăți principale. Prin urmare, nu se confruntă cu niciun risc de plată în avans.
- Tranșă numai principal (PO) - Această tranșă este setată doar pentru a primi plata principalului și fără dobânzi și, prin urmare, devine mai vulnerabilă la plăți în avans.
Avantaje
- Tranchingul permite investitorilor să obțină profituri mai adecvate profilurilor lor de risc și așteptărilor de rentabilitate a investițiilor.
- OCP beneficiază instituțiile financiare, permițându-le să emită titluri structurate într-un mod în care nu trebuie să se îngrijoreze de efectuarea plăților către toți investitorii simultan. Unii primesc plăți înaintea celorlalți și cei care nu s-au înscris la aceasta.
- Investitorii au acces la un set variat de credite ipotecare sub un singur acoperiș.
Dezavantaje
- Riscul de plată anticipată - Plățile anticipate scurtează durata de viață a unei OCP și orice plăți viitoare încetează să mai existe.
- Riscul ratei dobânzii - Plățile anticipate sunt cele mai frecvente atunci când ratele dobânzii de pe piață scad, deoarece proprietarii caută opțiuni de refinanțare pentru a-și reduce costurile de împrumut.
- Risc de piață - Condiția economică generală afectează și funcționarea unei OCP.
- Riscul de lichiditate - împrumuturile ipotecare nu sunt lichide. Dacă un investitor caută să iasă dintr-o poziție, nu este foarte ușor.
Limitări
Performanța unei OCP depinde în mare măsură de calitatea împrumuturilor subiacente. Dacă ipotecile subiacente sunt subprime, probabilitatea de nerambursare este mult mai mare.
Concluzie
CMOS sunt structuri financiare complexe care sunt guvernate de diferiții termeni asociați cu ipotecile din pool. Ca atare, nu este foarte ușor să evaluezi riscurile și randamentele asociate. Uneori, investitorii sunt atât de orbi de veniturile care ar trebui să vină, încât uită să evalueze calitatea suportului.
Criza ipotecară subprime a fost rezultatul acestei ignoranțe. Acest lucru a condus la o monitorizare sporită de către organismele de reglementare. OCP-urile sunt opțiuni de investiții bune, dar, ca orice altceva, trebuie să fie evaluate pentru eventualele riscuri și pierderi înainte de luarea deciziilor de investiții.
