Ce este formula de rată a capitalizării?
Formula pentru rata Cap sau rata de capitalizare este foarte simplă și se calculează prin împărțirea venitului net din exploatare la valoarea curentă de piață a activului și este exprimată în termeni procentuali. Este folosit de investitori pentru a evalua investițiile imobiliare pe baza rentabilității unei perioade de un an. Este practic folosit pentru a decide dacă o proprietate este o afacere bună.
Din punct de vedere matematic, formula pentru rata maximă este reprezentată ca,
Formula ratei plafonului = Venitul net de exploatare / Valoarea de piață curentă a activului
Explicaţie
Calculul se poate face în următorii trei pași simpli:
- Pasul 1: În primul rând, venitul din chirie al proprietății imobiliare trebuie estimat corect. Pe baza acestora, se face calculul venitului net din exploatare, care este practic venitul anual generat de proprietatea imobiliară minus toate cheltuielile suportate în timpul operațiunilor, care includ sarcini precum administrarea proprietății, plata impozitelor, asigurări, etc.
- Pasul 2: În al doilea rând, valoarea actuală de piață a proprietății trebuie evaluată în mod corespunzător, de preferință de către un profesionist în evaluare reputat. Valoarea actuală de piață a proprietății este valoarea acesteia pe piață.
- Pasul 3: În cele din urmă, calculul ratei plafonului se poate face prin împărțirea venitului net din exploatare la valoarea curentă de piață a investiției imobiliare.
Exemple de formulă a ratei de limită (cu șablon Excel)
Să vedem câteva exemple simple sau avansate pentru a-l înțelege mai bine.
Exemplul nr. 1
Să presupunem că un investitor intenționează să cumpere o proprietate imobiliară. Acum, investitorul intenționează să ia decizia pe baza ratei plafonului, care este o valoare eficientă în evaluarea proprietăților imobiliare. Investitorul găsește trei proprietăți cu veniturile, cheltuielile și valorile de piață anuale respective, după cum se menționează mai jos:
Acum să facem calculul ratei plafonului pentru proprietățile respective,
Proprietatea A
Deci, rata maximă pentru proprietatea A = (150.000 $ - 15.000 $) ÷ 1.500.000 $
= 9%
Proprietatea B
Deci, rata limită pentru proprietatea B = (200.000 $ - 40.000 $) * 100% ÷ 4.500.000 $
= 3,56%
Proprietatea C
Deci, rata limită pentru proprietatea C = (300.000 $ - 50.000 $) * 100% ÷ 2.500.000 $
= 10,00%
Prin urmare, investitorul ar trebui să cumpere proprietatea C, deoarece oferă cea mai mare rată a plafonului de 10%.
Exemplul nr. 2
Să presupunem că există un alt investitor care dorește să cumpere o proprietate imobiliară, iar investitorul are informațiile menționate mai jos. Investitorul va investi în proprietate numai dacă rata limită este de 10% sau mai mare.
Acum, pe baza informațiilor de mai sus, am calculat următoarele valori, care vor fi utilizate în continuare în calculul ratei plafonului.
Venituri brute anuale-
Cheltuieli anuale
Venitul net din exploatare
În șablonul dat mai jos, am folosit calculul ecuației ratei plafonului.
Deci calculul va fi -
Acum, întrucât rata limită calculată este mai mare decât rata țintă (10%) a investitorului, prin urmare, investitorul poate investi în proprietatea imobiliară în cauză. Pe baza ratei calculate, se poate deduce, de asemenea, că întreaga investiție va fi recuperată în = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 ani
Calculator de rată a capacității
Puteți utiliza următorul calculator.
| Venitul net din exploatare | |
| Valoarea de piață curentă a activului | |
| Formula cu rata maximă | |
| Formula ratei limită = |
|
|
Relevanță și utilizare
- Principala utilizare a ratei plafonului este de a distinge între diferite oportunități de investiții imobiliare. Să presupunem că o investiție imobiliară oferă în jur de 4% în schimb, în timp ce o altă proprietate are un plafon de aproximativ 8%. Apoi, este foarte probabil ca investitorul să se concentreze asupra proprietății cu un randament mai mare. Mai mult, poate arăta și tendința proprietății, care va indica dacă este nevoie de o ajustare pe baza venitului estimativ din chirie.
- Din punctul de vedere al investitorului imobiliar, plafonul este un instrument esențial, deoarece permite unui investitor să evalueze o proprietate imobiliară pe baza valorii sale actuale de piață și a venitului său operațional net. Ajută la obținerea randamentului inițial al unei investiții imobiliare.
- Pentru un investitor, o rată a plafonului în creștere pentru o proprietate poate fi indicativă a unei creșteri a venitului din chirie față de prețul proprietății. Pe de altă parte, investitorul poate vedea o scădere a acestei rate ca un semn al veniturilor din închiriere mai mici în raport cu prețul proprietății. Ca atare, poate fi un factor critic pentru un investitor să decidă dacă proprietatea merită cumpărată sau nu.
- Mai mult, poate fi, de asemenea, un indicator al timpului pe care îl va lua o proprietate imobiliară pentru recuperarea întregii investiții în acea proprietate imobiliară. Să presupunem că o proprietate oferă o rată a plafonului de aproximativ 10% plafon, ceea ce înseamnă că investitorului îi va fi nevoie de 10 ani (= 100% ÷ 10%) să recupereze întreaga investiție.
