Ce este FFO (Fonduri din operațiuni)?
FFO (Fonduri din operațiuni) se referă de obicei la fluxurile de trezorerie generate de Trustul de investiții imobiliare (REIT) și se calculează prin scăderea venitului din dobânzi și a câștigului din vânzarea activelor din venitul net din perioada respectivă și adăugarea cheltuielilor cu dobânzile, amortizarea, și pierderi din vânzarea de active către acesta.
FFO este utilizat pentru a măsura fluxul de numerar din operațiuni și, prin urmare, este similar cu „Fluxul de numerar din operațiuni”. Cu toate acestea, este utilizat în general în raport cu fluxurile de numerar generate de „Trustul de investiții imobiliare” (REIT).
- Pentru companiile imobiliare, FFO este utilizat ca punct de referință al performanței, deoarece valorile imobiliare s-au dovedit a fluctua în funcție de condițiile macroeconomice, iar utilizarea exemplelor de contabilitate a costurilor pentru calcularea condițiilor financiare nu servește de obicei ca o măsurare exactă a performanței.
- Include fonduri generate de operațiuni comerciale, excluzând fluxurile de numerar legate de finanțare, cum ar fi veniturile din dobânzi sau cheltuielile cu dobânzile. Nu include nici o depreciere sau amortizare a activelor fixe sau câștiguri sau pierderi din cedarea activelor.
- Trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt o afacere care operează în principal pe veniturile generate de tranzacții imobiliare. Astfel de companii REIT sunt implicate în imobiliare comerciale. Include vânzarea, închirierea și finanțarea de birouri și clădiri, depozite, spitale, centre comerciale, hoteluri etc. Astfel de companii utilizează în mod obișnuit FFO.
Formula fondurilor din operațiuni
Toți factorii utilizați la calcularea fondurilor din operațiuni pot fi găsiți în contul de profit și pierdere al companiei. Acești factori includ venitul net, amortizarea, amortizarea și câștigurile din vânzările de bunuri și elemente extraordinare.
Formula FFO = Venitul net + Amortizarea și amortizarea activelor imobiliare - Câștiguri (pierderi) din vânzarea activelor + Pierderi (câștiguri) din restructurarea datoriilor sau a elementelor extraordinare
Calcul FFO (Washington REIT Study Case)
Pasul 1 - Identificați venitul net din contul de profit și pierdere
Observăm de mai sus că venitul net al Washington REIT pentru anul 2000 este de 45.139 dolari. De asemenea, venitul său net pentru 1999 și 1998 este de 44.301 dolari, respectiv 41.064 dolari.
(vă rugăm să rețineți că cifrele sunt în mii)
Pasul 2 - Identificați amortizarea și amortizarea activelor imobiliare
Face parte din declarația de venit.
- Amortizare și amortizare (2000) = 22.723 USD
- Amortizare și amortizare (1999) = 19.590 USD
- Amortizare și amortizare (1998) = 15.339 USD
Pasul 3 - Identificați câștigurile (pierderile) din vânzările de active
Această cifră face, de asemenea, parte din contul de profit și pierdere.
- Câștiguri din vânzările de active (2000) = 3.567 USD
- Câștiguri din vânzările de active (1999) = 7.909 USD
- Câștiguri din vânzările de active (1998) = 6.764 USD
Pasul 4 - Identificați câștigurile (pierderile) din articolele de restructurare sau articolele extraordinare
- Nu există câștiguri (pierderi) pe cheltuieli de restructurare sau elemente extraordinare în acești trei ani.
Pasul 5 - Aplicați formula
Formula FFO = Venitul net + Amortizarea și amortizarea activelor imobiliare - Câștiguri (pierderi) din vânzarea activelor + Pierderi (câștiguri) din restructurarea datoriilor sau a elementelor extraordinare
- FFO (2000) = 45.139 USD + 22.723 USD - 3.567 USD = 64.295 USD
- FFO (1999) = 44.301 dolari + 19.590 dolari - 7.909 dolari = 55.982 dolari
- FFO (1998) = 41.064 $ + 15.339 $ - 6.764 $ = 49.699 $
FFO ajustat
Fondurile ajustate din operațiuni (AFFO) sunt calculate după efectuarea ajustărilor la venitul net, sunt destinate compensării metodelor contabile. Aceste metode contabile ar putea denatura adevărata performanță a unui trust de investiții imobiliare. Calculul pentru AFFO scade din FFO orice cheltuieli recurente care au fost capitalizate, cum ar fi proiectele de îmbunătățiri ale clădirilor.
Principiile contabile acceptate în general (GAAP) necesită deprecierea proprietăților de investiții în timp. Cu toate acestea, proprietățile imobiliare se apreciază în timp. Din acest motiv, cheltuiala de amortizare necesară, care se percepe conform GAAP, tinde să facă venitul net să pară artificial scăzut.
FFO se ajustează, de asemenea, pentru elementele nerecurente, deoarece acestea nu apar în scenarii comerciale obișnuite. De exemplu, câștigurile (sau pierderile) din vânzarea proprietăților care urmează să fie eliminate / adăugate în consecință, deoarece acestea nu sunt în natura operațiunilor comerciale regulate și, prin urmare, nu contribuie la capacitatea continuă de plată a dividendelor a REIT. Unii analiști iau în considerare în plus creșterile chiriei și anumite Capex pentru calcularea fondurilor ajustate din operațiuni (AFFO).
FFO pe acțiune este folosit ca o valoare analizată cu atenție pentru a evalua profitabilitatea unui REIT pe unitate de proprietate a acționarilor. Fondurile din operațiuni sunt utilizate în continuare ca multiple de evaluare generală, precum și ca multipli P / E. Astfel, este și un factor cheie al prețurilor acțiunilor.
De ce este important FFO pentru imobiliare?
- În timp ce investitorii de capitaluri proprii acordă importanță valorilor cum ar fi câștigurile pe acțiune EPS sau un raport preț-câștig (P / E) în timp ce analizează acțiunile, investitorii REIT decid pe baza FFO.
- Înainte de a investi într-un REIT, asigurați-vă de preț, decizia nu se bazează doar pe FFO sau AFFO, deoarece investiția care arată bine la suprafață s-ar putea să nu se dovedească a fi o decizie bună în viitor, deoarece prețurile ar putea scădea din cauza mulți investitori îl cumpără.
- Câștigurile pe acțiune (EPS) pentru un REIT, în comparație cu acțiunile convenționale, vor fi în mod natural scăzute sau chiar negative. Astfel, prețul / câștigurile (raportul P / E) al unui REIT nu este un multiplu favorabil, în timp ce luarea deciziilor de investiții ar trebui să fie considerată o a doua măsură îndepărtată în timp ce o evaluăm.
Diferențele dintre CFO și FFO
- Fluxul de numerar, așa cum sugerează și numele, calculează suma totală de numerar și echivalente de numerar generate din operațiunile unei afaceri. Cu toate acestea, FFO este o măsură mai importantă atunci când vine vorba de afaceri imobiliare, deoarece aceste măsuri compensează o componentă importantă, care este amortizarea.
- Pentru afaceri imobiliare, valoarea proprietăților crește întotdeauna în timp; astfel, aceasta nu este deloc o cheltuială. Conform IRS, atunci când întreprinderile dețin active pe termen lung, cum ar fi echipamente, computere și clădiri, aceste active trebuie amortizate pentru a reflecta poziția financiară actuală.
- Cu toate acestea, când vine vorba de proprietăți imobiliare, aceste proprietăți nu au o „perioadă de valabilitate” sau, cu alte cuvinte, nu s-ar deprecia niciodată la o valoare minimă pe parcursul perioadei. Dimpotrivă, aceste active s-ar aprecia și, prin urmare, nu vor fi considerate ca o cheltuială care trebuie încasată în contul de profit și pierdere.
- Astfel, fluxul de numerar operațional și FFO sunt valori similare. Cu toate acestea, nu sunt chiar același lucru. Fluxul de numerar poate fi o modalitate excelentă de a evalua bunăstarea financiară a unei afaceri, dar când vine vorba de industria imobiliară, valorile diferă de scenariul obișnuit de afaceri.
- În scopul evaluării dacă un REIT câștigă suficient pentru a-și acoperi dividendele, FFO este calea de urmat. Ajută la obținerea unei imagini mai bune decât ar face un CFO obișnuit.
Concluzie
Astfel, conceptul de fonduri din operațiuni este necesar pentru analiza unui REIT, deoarece atunci când activele subiacente cresc în valoare, atunci deprecierea nu ar trebui să fie luată în considerare în rezultatele operațiunilor. Este considerat a fi un indicator mai bun al rezultatelor financiare ale unei afaceri decât venitul net, totuși, deoarece chicaneria contabilă poate avea impact asupra unei varietăți de aspecte ale situațiilor financiare, este întotdeauna mai bine să vă bazați pe un amestec de măsurători, mai degrabă decât pe o singură măsură în timp ce se iau decizii de investiții.
Chiar dacă FFO este considerat pe scară largă pentru determinarea profitabilității REIT; poate fi adesea susceptibil la modificări contabile, retratări și manipulări. Vă rugăm să luați în considerare două sau trei valori și alți factori de afaceri înainte de a lua o decizie de investiție.
