REIT industriale - definiție, exemple, cum funcționează?

REIT industriale Definiție

REIT-urile industriale sunt un trust de investiții imobiliare care deține sau operează proprietăți imobiliare precum producția, depozitarea, producția, distribuția sau orice alt domeniu industrial și câștigă fie prin leasing, fie prin închiriere către întreprinderi.

Cum functioneazã?

REIT-urile industriale cumpără spații sau construiesc spații care pot fi închiriate sau închiriate întreprinderilor în scopuri industriale, în special industriale. Astfel de REIT formează un fond de fonduri care le ajută afacerea în scopuri de investiții. REIT colectează finanțare prin contribuții de la investitori cu amănuntul sau de la întreprinderi. Aceste fonduri sunt apoi utilizate fie pentru achiziționarea de clădiri, hub-uri industriale (parțial sau integral), spații industriale, fabrici, centre de producție etc., fie pentru administrarea, deținută sau închiriată a acestor proprietăți industriale, astfel încât să poată fi închiriate în continuare pentru a colecta bani.

Ei lucrează la un model de afaceri care cere dividende mai mari pentru a fi plătite investitorilor. Aceste REIT sunt scutite de impozitul pe venit federal, atâta timp cât acordă acționarilor 90% din venitul lor impozabil în dividende. Investitorii au, de asemenea, stimulentele aprecierii capitalului datorită creșterii ratelor proprietăților imobiliare.

REIT-urile industriale, ca și alte REIT-uri, emit acțiuni pentru finanțarea de capitaluri proprii, împreună cu finanțarea datoriei la nivel corporativ. Astfel, spre deosebire de trusturile tradiționale de investiții imobiliare, aceste fonduri se tranzacționează și pe piețele de schimb public.

Perspectiva investitorilor

    • Este important de reținut că REIT-urile, inclusiv cele industriale, fac investiții pe termen lung în proprietăți. Prin urmare, orice decizie sau plan de a investi bani în astfel de fonduri ar trebui să includă viziunea pe termen lung a investițiilor.
    • Deciziile de investiții din aceste REIT ar trebui să se bazeze pe evaluarea operațiunilor întreprinderii. Randamentul dividendelor este unul dintre cele mai bune instrumente de măsurare și același lucru poate fi calculat prin împărțirea dividendelor la fluxul de numerar din operațiuni. Un raport mai mare indică randamente mai bune.
    • Căutați întotdeauna REIT-uri care au funcționat bine istoric. Un REIT performant este sigur că va avea o echipă puternică, care de obicei prezintă oportunități de performanță bună în viitor.
    • Înainte de a face investiții, luați în considerare înțelegerea dinamicii pieței, a mediului macroeconomic în care operează REIT-urile și a profilului risc-rentabilitate al investiției.

Exemple de REIT industriale

Pe piața Statelor Unite, REIT-urile industriale reprezintă aproximativ 10% din fondurile tranzacționate la bursă pe piața imobiliară. Unele dintre REIT-urile populare din sectorul industrial sunt:

      • Liberty (LPT)
      • Prologis (PLD)
      • Americold (COLD)
      • Parcuri de afaceri PS (PSB)
      • EastGroup (EGP)
      • STAG Industrial (STAG)
      • Industrie inovatoare (IIPR)

Unele dintre cele mai mari REIT industriale cu plată de dividende sunt:

      • Grupul Uniti, Inc.
      • Plymouth Industrial RIET, Inc.
      • Industrial Logistics Properties Trust

Aceste REIT au randamente la dividende de peste 7% fiecare.

Diferite REIT-uri au specificații diferite pentru administrarea proprietății. Unele astfel de REIT dețin / administrează instalații de producție, în timp ce altele dețin / administrează depozite sau centre de distribuție.

Să ne uităm la unele dintre cele mai cunoscute REIT industriale:

Prologis se încadrează în subcategoria logistică a acestor REIT. Este unul dintre cele mai mari și mai bine cotate REIT-uri (pe baza solvabilității) și gestionează depozite și centre de distribuție. Are o capitalizare de piață de aproape 50 de miliarde de dolari și un randament din dividende de 2,9%.

Un alt jucător important în spațiul industrial este REIT industrial Stag, care are spații logistice și de fabricație. Operează mai ales în Statele Unite și este un jucător mai mic. A dat un randament din dividende de 4,9%, deținând în același timp 3,5 miliarde de dolari în capitalizare de piață.

Duke Realty Corporation , cu sediul în SUA, este un REIT diferit, care se concentrează pe centrele de distribuție și cabinetele medicale. Capitalizarea sa de piață se ridică la 10,9 miliarde USD și randamentul dividendelor la 2,8%.

Avantaje

      • Flexibilitatea în gestionarea spațiilor industriale și modificarea acestora în funcție de nevoile specifice ale întreprinderilor sau clienților este un avantaj. Astfel, adaptabilitatea devine o considerație importantă în REIT industrial.
      • Într-o notă similară, trebuie să se concentreze mai puțin pe reparațiile și estetica clădirii și a proprietăților. Alte REIT se confruntă cu această problemă datorită valorii estetice a proprietății.
      • Investițiile în aceste REIT pot fi avantaje, deoarece a existat o lipsă de spații logistice, în timp ce din ce în ce mai multă activitate de producție vine pe placă.

Dezavantaje

      • Factorii de creștere depind în mare măsură de condițiile economice. Cel mai adesea, condițiile macro în continuă schimbare provoacă volatilitate în aceste REIT. Un astfel de factor macroeconomic este rata dobânzii.
      • Aceste REIT au caracter de leasing pe termen scurt. Aceasta înseamnă că acestea închiriază pe termen mai scurt în comparație cu alte proprietăți imobiliare și, prin urmare, afectează oportunitățile de creștere asociate cu REIT-urile.
      • Acestea sunt provocatoare pentru a înființa și, astfel, deschide calea către barierele la intrarea în concept. Investițiile uriașe în REIT, în special cele industriale, determină foarte puțini jucători să intre sau să susțină concurența.
      • REIT-urile industriale pot fi supuse riscurilor de suprasolicitare. În timpul prosperității economice, progresul industrial este un lucru dat, iar acest lucru tinde să afecteze negativ profilul cerere-ofertă.

Concluzie

REIT-urile industriale au evoluat peste așteptări în ultimul deceniu. Această performanță se datorează în primul rând valului de comerț electronic și cererii în creștere pentru spații industriale prietenoase cu tehnologia. Giganții comerțului electronic precum Amazon, Walmart și Home Depot sunt cei mai mari investitori în spațiile industriale.

Până la sfârșitul anului fiscal 2019, REIT-urile au înregistrat diferențe puternice de leasing și au împins creșterea chiriei destul de impresionant. Nivelurile de ocupare au crescut, de asemenea, la un nivel record, în ciuda creșterii ridicate a chiriilor. Cei mai importanți doi factori pentru această creștere REIT au fost performanța stocurilor industriale și profilul cererii-oferte al spațiilor industriale.

Trebuie remarcat faptul că aceste REIT-uri prezintă riscuri legate de finanțare, deoarece se bazează în mare măsură pe bani care au fost împrumutați de la companii sau investitori. Creșterea ratelor dobânzii poate provoca daune unor astfel de REIT și poate deteriora marjele acestora.

Articole interesante...