Titluri garantate cu active (RMBS, CMBS, CDO) - Wallstreetmojo

Titlurile garantate cu active

Afișați criza financiară globală din 2008 și a existat un vâlvă uriaș cu privire la unele titluri financiare sofisticate cunoscute sub numele de CDO-uri, CMBS și RMBS, și cum au jucat un rol important în acumularea crizei. Aceste valori mobiliare sunt cunoscute sub denumirea de titluri de valoare garantate cu active (ABS), un termen-umbrelă folosit pentru a se referi la un fel de garanție care își derivă valoarea dintr-un fond de active, care ar putea fi o obligațiune, împrumuturi la domiciliu, împrumut auto sau chiar card de credit plăți.

În acest articol, analizăm în detaliu valorile mobiliare garantate cu active și tipurile acestora.

• De ce valori mobiliare garantate cu active?
• Tipuri de valori mobiliare garantate cu active
• RMBS (valori mobiliare rezidențiale ipotecare)
  • Structura RMBS
  • Exemplu RMBS (valori mobiliare rezidențiale garantate cu ipotecă)
• CMBS (valori mobiliare garantate cu ipoteci comerciale)
  • Structura CMBS
• CDO-uri (Obligații de creanță garantate)
  • Exemplu CDO

De ce valori mobiliare garantate cu active?

Crearea ABS oferă o mare oportunitate investitorilor instituționali mari să investească în clase de active cu randament mai ridicat, fără a-și asuma riscuri suplimentare și, în același timp, ajută creditorii să strângă capital fără a accesa piețele primare. De asemenea, permite băncilor să elimine împrumuturile din cărțile lor, deoarece riscul de credit pentru împrumuturi este transferat investitorilor.

Procesul de punere în comun a activelor financiare, astfel încât acestea să poată fi vândute investitorilor ulterior, se numește securitizare (vom analiza mai profund procesul în secțiunea ulterioară folosind exemple), realizat de obicei de băncile de investiții. În acest proces, creditorul își vinde portofoliul de împrumuturi către o bancă de investiții, care apoi reambalează aceste împrumuturi ca o garanție ipotecară (MBS) și apoi le vinde altor investitori după ce a păstrat un comision pentru ei.

Tipuri de valori mobiliare garantate cu active

Diferitele tipuri de ABS sunt:

• RMBS (valori mobiliare rezidențiale ipotecare),
• CMBS (titluri comerciale garantate cu ipotecă) și
• CDO-urile (Obligații de creanță garantate).

Există anumite suprapuneri în aceste instrumente, deoarece principiul de bază al securitizării rămâne în mare măsură același, în timp ce activul de bază ar putea diferi.

Să aruncăm o privire asupra diferitelor tipuri de valori mobiliare garantate cu active:

RMBS (valori mobiliare rezidențiale ipotecare)

• RMBS este un tip de titluri de creanță garantate ipotecar în care fluxurile de numerar sunt derivate din ipoteci rezidențiale.
• Aceste valori mobiliare pot conține toate tipurile de credite ipotecare sau un amestec de tipuri diferite, cum ar fi creditele ipotecare prime (de înaltă calitate și cu o valoare ridicată a creditului) și subprime (împrumuturi cu ratinguri de credit mai mici și rate mai mari ale dobânzii).
• Spre deosebire de creditele ipotecare comerciale, în afară de riscul de nerambursare a creditelor , ipotecile rezidențiale prezintă, de asemenea, un risc de plată anticipată (Deoarece taxele de plată anticipată la creditele ipotecare rezidențiale sunt foarte mici sau nule) din împrumut din perspectiva creditorului, ceea ce afectează fluxurile de numerar viitoare așteptate .
• Deoarece RMBS constă dintr-un număr mare de împrumuturi ipotecare mici pentru locuințe, care sunt susținute de case ca garanție, riscul de neplată asociat acestora este destul de scăzut (șansele ca un număr mare de împrumutători să nu își achite rambursările în același timp este foarte scăzut ).
• Acest lucru îi ajută să obțină un rating de credit mai mare în comparație cu activele subiacente.
• Investitorii instituționali, inclusiv companiile de asigurări, au fost istoric investitori importanți în RMBS, datorită parțial fluxurilor de numerar pe termen lung pe care le furnizează.
• RMBS ar putea fi emis de agenții cu sprijin federal, precum Fannie Mae și Freddie Mac, precum și de instituții private precum bănci.

Structura RMBS

Să aruncăm o privire asupra structurii RMBS și a modului în care acestea sunt create:

1. Luați în considerare o bancă care acordă ipoteci la domiciliu și a împrumutat împrumuturi totale în valoare de 1 miliard de dolari distribuite între mii de împrumutați. Banca va primi rambursări din aceste împrumuturi după 5-20 de ani, în funcție de vechimea împrumuturilor restante.
2. Acum, pentru a acorda mai multe împrumuturi, banca va avea nevoie de mai mult capital, care poate strânge în mai multe moduri, inclusiv emiterea de obligațiuni garantate / nesecurizate sau emiterea de capitaluri proprii. O altă modalitate prin care banca poate strânge capital este prin vânzarea portofoliului de împrumuturi sau a unei părți a acestuia către o agenție de securitizare, cum ar fi Federal National Mortgage Association (FNMA), cunoscută în mod obișnuit sub numele de Fannie Mae. Datorită cerințelor lor stricte, împrumuturile cumpărate de Fannie Mae trebuie să se conformeze standardelor înalte (spre deosebire de RMBS non-agenție emise de instituții private, care sunt foarte asemănătoare cu CDO-urile).
3. Acum, Fannie Mae pune la punct aceste împrumuturi pe baza mandatului lor și le reambalează ca RMBS. Deoarece aceste RMBS sunt garantate de Fannie Mae (care este o agenție susținută de guvern), li se acordă un rating de credit ridicat de AAA și AA. Datorită ratingului ridicat al acestor valori mobiliare, investitorii averse de risc, precum marile firme de asigurări și fondurile de pensii, sunt investitorii principali în astfel de valori mobiliare.

Vom analiza un exemplu pentru a înțelege mai bine RMBS:

Exemplu RMBS (valori mobiliare rezidențiale garantate cu ipotecă)

Să presupunem că o bancă are 1000 de împrumuturi rezidențiale restante în valoare de 1 milion de dolari, fiecare cu o scadență de 10 ani. Astfel, portofoliul total de credite al băncilor este de 1 miliard de dolari. Pentru o mai bună înțelegere, vom presupune că rata dobânzii pentru toate aceste împrumuturi este aceeași la 10%, iar fluxul de numerar este similar cu o obligațiune în care împrumutatul efectuează plăți anuale ale dobânzilor în fiecare an și plătește suma principală la sfârșit .

• Fannie Mae achiziționează împrumuturile de la bancă pentru 1 miliard de dolari (banca ar putea percepe și alte taxe).
• fluxul anual de numerar din împrumuturi ar fi de 10% * 1bn = 100mn USD
• flux de numerar în anul 10 = 1,1 miliarde USD
• presupunând că Fannie Mae vinde 1000 de unități de RMBS către investitori în valoare de 1 milion de dolari fiecare
• După încorporarea comisioanelor de 2% percepute de Fannie Mae pentru asumarea riscului de credit, randamentul pentru investitori ar fi de 8%.

Deși randamentul s-ar putea să nu pară foarte mare, având în vedere ratingul ridicat al creditului și randamentele oferite de titlurile de investiții cu ratinguri similare fiind cu 1-2% mai mici. Acestea le fac o opțiune de investiții foarte atractivă pentru investitorii cu risc scăzut, precum firmele de asigurări și fondurile de pensii.

Riscul asociat RMBS intră în joc atunci când debitorii încep să își retragă creditele ipotecare. Un număr mic de implicite spun că 10 din 1000 nu vor face prea multă diferență din punctul de vedere al investitorului, dar atunci când un număr mare de împrumutători se implică în același timp, devine o problemă pentru investitori deoarece randamentul generat devine semnificativ afectat.

CMBS (valori mobiliare garantate cu ipoteci comerciale)

• Valorile mobiliare garantate ipotecar sunt un tip de garanție garantată ipotecar, care este susținută mai degrabă de împrumuturi imobiliare comerciale decât de proprietăți imobiliare rezidențiale.
• Aceste împrumuturi imobiliare comerciale sunt acordate pentru proprietăți imobiliare care generează venituri, care ar putea fi împrumutate pentru proprietăți precum complexe de apartamente, fabrici, hoteluri, depozite, clădiri de birouri și centre comerciale.
• Similar cu RMBS, CMBS sunt create atunci când un creditor ia un grup de împrumuturi restante pe cărțile sale, le grupează și apoi le vinde sub formă securizată ca garanție garantată ipotecar similar cu obligațiunile în ceea ce privește fluxurile de numerar.
• CMBS sunt de obicei titluri de valoare mai complexe datorită naturii activelor subiacente de împrumut imobiliar. Spre deosebire de ipotecile rezidențiale, unde riscul de plată anticipată este de obicei destul de ridicat, în cazul ipotecilor comerciale, nu este cazul . Acest lucru se datorează faptului că creditele ipotecare comerciale conțin, de obicei, o prevedere de blocare și penalități semnificative de plată în avans , ceea ce le face în esență împrumuturi pe termen determinat.
• Emisiile CMBS sunt de obicei structurate în tranșe multiple, pe baza riscului fluxurilor de numerar.
• Tranșele sunt create în așa fel încât tranșele senior să suporte un risc mai mic, deoarece dețin primul drept la fluxurile de numerar (plăți ale dobânzilor) generate; astfel li se acordă ratinguri de credit mai ridicate și oferă randamente mai mici.
• În timp ce tranșa junior care prezintă riscuri mai mari generează fluxurile de numerar din dobânzi și plăți de capital; astfel li se acordă ratinguri de credit mai mici și oferă randamente mai mari.

Structura CMBS

Să aruncăm o privire asupra structurii CMBS și a modului în care acestea sunt create:

1. Luați în considerare o bancă care acordă ipoteci comerciale pentru proprietăți precum complexe de apartamente, fabrici, hoteluri, depozite, clădiri de birouri și centre comerciale. Și a împrumutat o anumită sumă de bani pentru diferite durate într-un set diversificat de împrumutați în scopuri comerciale.
2. Acum banca își va vinde portofoliul de credite ipotecare comerciale către o agenție de securitizare precum Fannie Mae (așa cum am văzut cu RMBS), care apoi grupează aceste împrumuturi într-un fond și apoi creează o serie de obligațiuni din acestea denumite ca tranșe diferite.
3. Aceste tranșe sunt create pe baza calității împrumuturilor și a riscului asociat acestora. Tranșele senior vor avea cea mai mare prioritate de plată, vor fi susținute de împrumuturi de calitate mai scurtă pe o durată mai scurtă (deoarece riscul asociat este mai mic) și vor avea randamente mai mici. În timp ce tranșele junior vor avea o prioritate de plată mai mică, acestea vor fi susținute de împrumuturi pe termen mai lung și vor avea randamente mai mari.
4. Aceste tranșe sunt apoi evaluate de agențiile de rating și de ratingurile atribuite. Tranzacțiile senior vor avea ratinguri de credit mai mari care se încadrează în categoria Investment grade (rating peste BBB-), în timp ce tranșele junior cu ratinguri mai mici se vor încadra în categoria Randament ridicat (BB + și mai jos).
5. Acest lucru oferă investitorilor flexibilitatea de a alege tipul de securitate CMBS pe baza profilului lor de risc. Investitorii instituționali mari, cu un profil de risc scăzut, ar prefera să investească în tranșele cu cea mai mare vârstă (clasificate AA și AAA), în timp ce investitorii riscanți, cum ar fi fondurile speculative și firmele de tranzacționare, ar putea prefera obligațiuni cu rating mai scăzut datorită randamentelor mai mari.

CDO-uri (Obligații de creanță garantate)

• Obligațiile de creanță garantate sunt o formă de securitate structurată cu active, în care activele cu venituri fixe individuale (ar putea varia de la ipoteci rezidențiale și datorii corporative la plăți cu cardul de credit) sunt reunite și reambalate în tranșe discrete (așa cum am văzut cu CMBS) pe baza riscului activelor cu venituri fixe subiacente și sunt apoi vândute pe piața secundară.
• Profilul de risc al diferitelor tranșe sculptate din același set de active cu venit fix ar putea varia substanțial.

• Tranșelor li se atribuie ratinguri de credit de către agențiile de rating pe baza riscului pe care îl suportă.
• Tranșa senior are cel mai mare rating AAA, deoarece prezintă cel mai mic risc, deși cu randamente mai mici. Tranșele medii cu un risc moderat între AA și BB sunt cunoscute sub numele de tranșă mezanin.
• Tranșa de jos, care are cel mai mic rating (în limbajul financiar, ratingul Junk) sau este neclasificată, este denumită tranșă de capitaluri proprii și prezintă cel mai mare risc, precum și un randament scontat mai mare.
• În cazul în care împrumuturile din fond încep să înceteze, tranșa de capitaluri proprii va primi primele pierderi, în timp ce tranșa principală ar putea rămâne neafectată.
• Un aspect interesant al CDO-urilor este că acestea pot fi create din orice activ cu venit fix, care ar putea fi chiar și alte CDO-uri.
• De exemplu, este posibil să se creeze un CDO nou prin punerea în comun a creditelor ipotecare subprem sau a tranșelor de capital pentru numeroase alte CDO-uri (care sunt practic cotate la junk) și apoi crearea unei tranșe superioare din acest CDO, care va avea un rating substanțial mai mare comparativ la activul de bază (procesul real este mult mai complicat, dar ideea de bază rămâne aceeași).
• Aceasta a fost o practică obișnuită în anii de criză pre-financiară și a avut un rol major în crearea bulei de active.
• Ipotecile subprime, într-un fel, au devenit combustibil pentru crearea unor astfel de valori mobiliare și erau plătite oricui și tuturor fără a fi necesară diligența necesară.

Exemplu CDO

Să vedem un exemplu pentru a înțelege mai bine CDO-urile:

Luați în considerare o bancă care are 1000 de împrumuturi restante (inclusiv rezidențiale și comerciale) în valoare de 1 milion de dolari, fiecare cu o scadență de 10 ani. Astfel, portofoliul total de credite al unei bănci este de 1 miliard de dolari. Pentru o mai bună înțelegere, vom presupune că rata dobânzii pentru toate aceste împrumuturi este aceeași la 10%, iar fluxul de numerar este similar cu o obligațiune în care împrumutatul efectuează plăți anuale ale dobânzilor în fiecare an și plătește suma principală la sfârșit .

• O bancă de investiții achiziționează împrumuturile de la bancă pentru 1 miliard de dolari (banca ar putea percepe și unele taxe în plus).
• fluxul anual de numerar din împrumuturi ar fi de 10% x 1bn = 100mn USD
• flux de numerar în anul 10 = 1,1 miliarde USD
• Acum, presupunând că banca de investiții pune în comun aceste active de împrumut și le reambalează în trei tranșe: 300.000 de unități ale tranșei superioare, 400.000 de unități ale tranșei de la mezanin și 300.000 de unități ale tranșei de capital în valoare de 1000 USD fiecare.

De asemenea, pentru ușurința calculului pentru exemplu, vom presupune că banca de investiții va include comisioanele lor în cost

• Deoarece riscul pentru tranșa Senior este cel mai mic, să presupunem că cuponul la care s-a ajuns este de 70 USD pe unitate. Rezultând un randament de 7% pentru ei
• Pentru tranșa Mezzanine, având în vedere că valoarea cuponului a ajuns la 90 USD pe unitate, oferindu-le un randament de 9%
• Acum, pentru tranșa de capitaluri proprii, suma cuponului va fi suma rămasă după ce a plătit Senior și Mezanin
• Deci, plata totală pentru tranșa Senior = 70 x 300.000 dolari = 21 milioane dolari
• plată totală la tranșa Mezzanine = 90 x 400.000 dolari = 36 milioane dolari
• Astfel, suma rămasă pentru tranșa de capitaluri proprii va fi de 100 milioane USD - (21 milioane USD + 36 milioane USD) = 43 milioane USD
• Rambursarea cuponului pe unitate se dovedește a fi = 43mn USD / 300k = 143,3 USD
• Oferind astfel deținătorilor de tranșe de capital un randament de 14,3%

Arată foarte atractiv în comparație cu alte tranșe! Dar amintiți-vă, aici am considerat că toți împrumutații și-au plătit plățile și că s-a efectuat o plată de 0%

• Acum să luăm în considerare cazul în care, din cauza prăbușirii pieței sau a încetinirii economice, mii de oameni și-au pierdut locurile de muncă și acum nu mai pot plăti dobânda pentru împrumuturile lor.
• Să presupunem că acest lucru are ca rezultat 15% din împrumutători care nu au plătit dobânzile.
• Astfel, în loc ca fluxul total de numerar să fie de 100 de milioane de dolari, acesta se dovedește a fi de 85 de milioane de dolari
• Întreaga pierdere de 15 milioane de dolari va fi preluată de tranșa de capitaluri proprii, lăsându-le cu 28 de milioane de dolari. Acest lucru va avea ca rezultat un cupon pe unitate de 93,3 USD și un randament de 9,3%, aproape la fel ca o tranșă de la mezanin.

Acest lucru evidențiază riscul asociat tranșelor inferioare. În cazul în care valoarea implicită a fost de 40%, întreaga plată a cuponului tranșei de capital ar fi fost eliminată.

Alte articole derivate care vă pot plăcea

• Definiția instrumentelor derivate ale ratei dobânzii
• Prețul obligațiunilor
• Ce este panta curbei de randament?
• Titluri de valoare pentru investiții