Ce este Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return este un tip de valoare care se utilizează pentru măsurarea rentabilității totale obținute din investiții imobiliare, rentabilitatea este venitul total în numerar câștigat pe investiția imobiliară pentru a fi exprimat în cuvinte simple, Cash on return cash este câștigat de investitor realizat prin investiții în proprietate decât prin ipotecarea acesteia și se calculează ca raportul dintre suma totală a veniturilor din chirie generate din proprietate și investiția totală în numerar realizată inițial în proprietate.
Formulă
Această formulă trebuie menționată că rata dividendului de capitaluri proprii măsoară rentabilitatea numerarului real investit, adică capitalul propriu implicat în investiție. Astfel, măsura nu include datoria implicată în cumpărarea proprietății, care este un instrument comun de finanțare în domeniul imobiliar.
Cum se calculează numerarul în numerar (cu exemplu)
Să luăm în considerare exemplul folosind formula COCR de mai sus:
Investiție fără împrumut
Un investitor cumpără o proprietate pentru 2.000.000 USD și primește o chirie lunară de 8.000 USD. El trebuie să plătească cheltuieli de întreținere a proprietății de 2.000 USD.
- Acum, venitul lunar pe proprietate = 8000 - 2000 = 6.000 $
- Venit anual = 12 X 6000 = 72000 USD
- Astfel, Formula COCR = Anual înainte de fluxul de numerar fiscal / Total numerar investit = 72000/2000000 = 3,6%
Investiții în proprietate cu împrumut
Un investitor achiziționează o proprietate de închiriere de 2.000.000 USD cu o plată în avans de 500.000 USD. El primește chirie lunară de 8.000 USD și plătește lunar cheltuieli de întreținere și dobânzi de 4.000 USD.
- Acum, venitul lunar după cheltuielile investitorului = 8000 - 4000 = 4.000 $
- Venit anual = 12 X 4000 = 48000 $
- Astfel, Cash on Return Cash = 48000/500000 = 9,6%
În exemplele de mai sus, împrumutul a crescut acest raport. Împrumuturile sau efectul de levier cresc riscul pentru investitor. Orice daună, costuri suplimentare, pierderi din depreciere, pierderi de capital trebuie să apară de către investitor însuși, iar băncile trebuie să plătească în timp util.
Cu toate acestea, nu este întotdeauna cazul; acest raport depinde de o mulțime de alți factori, cum ar fi prețul, valoarea împrumutului, chiria lunară, plățile lunare ale împrumutului etc.
Diferențele dintre numerar și rentabilitatea investiției (ROI)
Diferențe între COCR și rentabilitatea investiției (ROI):
Rentabilitatea investiției implică rentabilitatea totală a investiției. Ar lua în considerare și câștigurile de capital pe investiție. Întrucât acest lucru reprezintă numai intrările anuale de numerar. Deoarece COCR în investiții imobiliare, activele sunt deținute pe un termen foarte lung, de obicei 10-20 de ani, câștigurile de capital sunt dificil de estimat. În plus, câștigurile de capital asupra proprietății, în funcție de locația proprietății, de scenariul geopolitic, de condițiile economice și de alți factori.
Astfel, pentru a măsura și a compara investiția în investiții imobiliare, COCR este o măsură mai bună.
Avantaje
- Raportul este ușor de calculat COCR. Raportul este o metodă ușoară și rapidă de a compara randamentele din diferite oportunități de investiții. Raportul oferă investitorului oportunitatea de a compara nu numai randamentele în numerar în numerar în clasa de active imobiliare, ci și între clasele de active.
Dezavantaje
- Calculul COCR se bazează pe fluxul de numerar înainte de impozitare la totalul numerarului investit. Deoarece numeratorul raportului se află înainte de fluxul de numerar fiscal, acesta nu ia în considerare paranteze fiscale individuale și ieșirile fiscale. Oportunitatea investițională poate fi influențată de beneficiile fiscale și de cheltuielile fiscale ale unei persoane, care nu sunt incluse în raportul de rentabilitate
- Rambursarea numerarului nu contabilizează rentabilitatea capitalului. O rentabilitate a capitalului poate indica o rentabilitate mai mare, deoarece rentabilitatea capitalului nu este un venit.
- Alte riscuri ale deținerii proprietății sunt înregistrate în raport. Un investitor ar trebui să facă diligența necesară, împreună cu calculul raportului de rentabilitate, înainte de a investi în proprietate.
- Raportul se bazează pe dobânda simplă pentru calcularea numerarului în numerar și nu pe calculul dobânzii compuse. O oportunitate de investiție cu o rată chiar mică a dobânzii compuse poate fi o oportunitate superioară unei investiții cu rentabilitate mare în numerar.
- Raportul nu ține cont de valoarea în timp a banilor. Prin urmare, devine efectiv numai pentru primul an de investiție dacă se măsoară un raport absolut și se măsoară rata dividendului de capitaluri proprii pentru investiția unică.
Ce este un raport bun de returnare a numerarului?
Numărul absolut pentru un COCR bun variază. În timp ce experții spun că o rentabilitate de 8% este un raport bun, în timp ce unii experți caută un interval cuprins între 8-12%. Este posibil ca unii investitori să nu investească dacă nu li se garantează 15% sau 20% COCR.
Concluzie
Rata dividendului de capitaluri proprii oferă raportul fluxului de numerar înainte de impozitare cu valoarea capitalului propriu investit inițial. Nu include împrumuturile luate de la instituțiile financiare în timp ce calculează raportul numerar pe profit.
Deși aceasta este o metrică simplă, aceasta nu spune totul despre proprietatea de închiriat și nu ar trebui luată ca singură măsură pentru a lua o decizie de investiție. COCR în investiții imobiliare necesită un nivel de analiză profund și sofisticat, care include analize calitative precum locația proprietății, perspectivele viitoare ale zonei, estetica comercială a locației, printre alți factori.
Un raport COCR bun nu ia în considerare beneficiile fiscale, sursele alternative de finanțare, posibila structură de finanțare. Cu toate acestea, un raport COCR bun rămâne cea mai de bază și cea mai importantă valoare pentru a indica o oportunitate mai bună de investiții.
