Rata de capitalizare este un alt termen pentru rata de rentabilitate, care este de așteptat pentru o investiție în domeniile imobiliare comerciale, acest termen este doar un raport dintre rata de rentabilitate și investiția efectivă realizată în proiectul imobiliar comercial.
Ce este o rată de capitalizare?
Este raportul dintre venitul net din exploatare și valoarea de piață a activului și este utilizat în mod obișnuit în industria imobiliară.
- Rata de capitalizare este adesea utilizată în industria imobiliară comercială. Poate fi folosit pentru a compara rentabilitățile din proprietățile potențiale pentru achiziție.
- O proprietate care câștigă o rată mai mare ar fi considerată o investiție mai bună decât cealaltă proprietate, având în vedere că alte condiții sunt similare cu locația clădirilor etc. Astfel, permite o comparație rapidă a potențialului de câștig al proprietăților de investiții și poate ajuta la alegerea cea mai bună oportunitate de investiții.
- Poate oferi un fel de indicație a tendinței prețurilor imobiliare. Dacă ratele scad, poate însemna că valoarea proprietăților este în creștere și, astfel, piața imobiliară în ansamblu se încălzește.
Formula ratei de capitalizare
Mai jos este formula utilizată pentru calcul
- Venitul net din exploatare al unei proprietăți închiriate este chiria acesteia minus cheltuielile plătite pentru întreținerea acesteia.
- Poate fi considerat, de asemenea, o rentabilitate a investiției pe care un investitor o va primi anual la achiziționarea de proprietăți imobiliare.
Exemple de rate de capitalizare
Exemplul 1
Să presupunem că o clădire de birouri care oferă un venit operațional net de 10.000.000 USD este evaluată la 75.000.000 USD. Folosind formula de mai sus a ratei plafonului, putem calcula rata de capitalizare a clădirii este:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Astfel, dacă clădirea este vândută cu 75 de milioane de dolari, se poate spune și că clădirea a fost vândută la o rată de capitalizare de 13,33%.
Exemplul 2
Să presupunem că o proprietate de închiriere obține venituri brute de 1.000 USD în fiecare lună. Proprietarul este obligat să plătească anual 700 USD pentru administrarea și întreținerea proprietății, 500 USD pentru impozitele pe proprietate, 250 USD pentru asigurări. El a cumpărat proprietatea cu 80.000 de dolari.
În acest caz, avem venitul brut și cheltuielile suportate de proprietar. Astfel, vom calcula venitul operațional net pe proprietate:
- NOI = Venit brut - administrarea proprietății - impozite pe proprietate - asigurare
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = 10550 USD
- Acum, calculul ratei de capitalizare = NOI / Prețul proprietății = 10.550 USD / 80.000 USD = 13,18%
Rata mare de capitalizare este întotdeauna mai bună?
- Ratele de capitalizare pot fi o estimare bună pentru a compara diferite proprietăți de investiții. Dar o rată mai mare nu înseamnă de obicei o oportunitate mai bună de investiții. Ratele plafonului sunt importante, dar un investitor trebuie să analizeze și alți parametri.
- Poate fi considerată o măsură a riscului investiției. De obicei, o rată scăzută implică un risc scăzut, iar o rată mai mare implică un risc mai mare.
Dezavantaje ale ratei de capitalizare
- Poate fi utilizat numai atunci când venitul net din exploatare este constant sau nu fluctuează prea mult. Prin utilizarea acestei rate de capitalizare, evaluarea ar fi oarecum similară cu cea din metoda fluxului de numerar de actualizare. Cu toate acestea, dacă fluxul de numerar este complex și neregulat, cu multe variații, ar trebui să se utilizeze o metodă completă a fluxului de numerar actualizat pentru a obține o evaluare credibilă și fiabilă.
- Rata de capitalizare poate lua în considerare diverși factori, dar nu reflectă riscul viitor. Presupune un venit sustenabil din proprietatea imobiliară, dar nu s-ar putea garanta unei asemenea ipoteze. Chiria se poate aprecia sau deprecia. Valoarea proprietății se poate modifica din cauza circumstanțelor externe asupra cărora investitorul nu are control. Pot apărea cheltuieli precum cheltuieli de întreținere. Astfel, rata de capitalizare nu oferă nicio orientare sau previziune cu privire la riscul viitor.
Concluzie
Rata de capitalizare este o valoare comparativă care este cea mai utilă pentru a compara proprietăți similare, adică proprietăți într-o locație similară, clasă de active similare și vârstă similară. Această valoare este încă utilizată pe scară largă pentru evaluări imobiliare comerciale și multi-active. Investitorii imobiliari îl folosesc ca instrument pentru valorificarea investițiilor și luarea unei decizii în cunoștință de cauză. Cu toate acestea, investitorul nu ar trebui să ia în considerare ratele de capitalizare ca o măsură inițială, ci să ia în considerare și alți factori care pot avea un impact asupra valorii activului. Este o măsură importantă, dar nu o măsură exhaustivă.
