Definiția finanțării vânzătorului
Finanțarea vânzătorului este un acord între cumpărător și vânzătorul imobilului, în cadrul căruia în loc de o instituție financiară, vânzătorul gestionează procesul ipotecar și acordă împrumuturi; cumpărătorul efectuează o plată inițială a sumei principale a prețului proprietății și, ulterior, suma rămasă se efectuează prin plăți lunare cu o parte din dobânzi percepute la împrumut.
Tipuri de finanțare a vânzătorului
Mai jos sunt tipurile de finanțare a vânzătorului-
- Ipotecă all-inclusive : - În acest proprietar vinde cumpărătorului acasă pentru un act de încredere all-inclusive și poartă un bilet la ordin pentru întregul sold al prețului locuinței, în conformitate cu mai puțin avans, dacă există.
- Rent to Own : - Cumpărătorul are opțiunea, dar nu și obligația de a cumpăra proprietăți de la vânzător, dar cumpărătorul primește dreptul de a deține casa cu plata în avans, plătind în același timp chiria lunară regulată. La sfârșitul termenului dat al unui contract, cumpărătorul are opțiunea de a plăti vânzătorului suma soldului contractului. În astfel de contracte, vânzătorii percep adesea o sumă decentă de avans nerambursabil în cazul în care cumpărătorul decide să nu cumpere. În alte cazuri, Cumpărătorul primește protecție printr-o evidență a contractului de închiriere prin care vânzătorul nu poate vinde proprietatea altcuiva.
- Al doilea credit ipotecar de risc / junior : - De multe ori vânzătorul riscă să încheie un contract de finanțare a vânzătorului cu un cumpărător, astfel încât cumpărătorul primește o opțiune de a lua a doua ipotecă, adică cea mai mare parte a finanțării se face de la o bancă, iar finanțarea vânzătorului face rămas. În acest tip de contract Cumpărătorul efectuează două plăți, în fiecare lună, adică prima către bancă și a doua către vânzător. Acest tip de contract reduce riscul ca un cumpărător să obțină o neplată.
- Wrap-Around : - Ipoteca Wrap-Around este o bună oportunitate pentru vânzător de a obține o rată de rentabilitate mai bună. În cazul în care vânzătorul are o ipotecă care nu a fost achitată complet, însă, vânzătorul vinde proprietate cu opțiunea de finanțare a vânzătorului, în care poate percepe o rată mai mare la prețul proprietății mai puțin avans și poate menține plata continuă către ipoteca sa de la o bancă precum și câștigarea unei rate suplimentare de rentabilitate. De exemplu, domnul X a cumpărat o casă cu o ipotecă de 200.000 dolari la o rată de 4,5%. Valoarea actuală a casei este de 250.000 de dolari. Deci, El încheie un contract de finanțare a vânzătorului cu un nou cumpărător prin achitarea plății în avans de 50.000 USD și restul de 200.000 USD cu o rată a dobânzii de 7,5%. Astfel de contracte se realizează în principal prin intermediul unor companii de garanție, care se asigură că procesul de plată rămâne clar.
- Contract de teren : - În acest tip de contract, titlul de proprietate nu este transferat cumpărătorului, ci primește un interes echitabil pentru o proprietate. Numai după efectuarea plății finale a contractului semnat, cumpărătorul primește transferul legal al proprietății de la vânzător.
Exemplu de finanțare a vânzătorului
Domnul X își vinde casa cu 250.000 de dolari. Domnul Y lucrează pe cont propriu și încă nu poate obține un scor de credit bun din cauza neregularității veniturilor sale. Domnul Y nu poate lua împrumutul în metoda tradițională. Domnul X efectuează o verificare de fond a domnului Y și este capabil să-și dezvolte încrederea în profesia sa generală. Prin urmare, domnul X și domnul Y ajung la un acord în care domnul Y este de acord să plătească avans de 50.000 USD și restul de 200.000 USD în IME pe o perioadă de 20 de ani, cu o dobândă suplimentară de 6%.
Soluţie
Mai jos sunt date date pentru calcularea plății
Calculul EMI este după cum urmează -
- = ((200.000 $ X 0.005) X (1 + 0.005) 240 ) / ((1 + 0.005) 240 - 1)
- EMI = 1432,86
Plată totală
- Plată totală = 343886.9
În exemplul de mai sus, cumpărătorul și vânzătorul încheie un contract fără a implica vreo altă instituție financiară. Factori importanți necesari -
- Vânzătorul deține proprietăți. (Datoria zero / suma foarte mică a datoriei care poate fi decontată la încheierea acestei tranzacții)
- Vânzătorul completează intenționat toate documentele legale necesare pentru transferul către cumpărător.
- Contractul dintre cumpărător și vânzător în cazul în care cumpărătorul este de acord să plătească conform condițiilor contractului de finanțare a vânzătorului.
Avantajele finanțării vânzătorului
Avantajele pentru cumpărător
- Mai puține documente : - Deși vânzătorul trebuie să arate încredere deplină în dvs. pentru a încheia un astfel de acord, mai puține documente și proceduri ușurează acest lucru.
- Negociabil : - Spre deosebire de bancă sau orice altă instituție financiară, cumpărătorul poate negocia condițiile, condițiile și rata dobânzii.
- Cost mai mic : - Fără creditor instituțional, nu există taxe de procesare, taxe de administrare sau taxe inițiale.
- Închidere mai rapidă : - Fără birocrație, proces repetitiv, inspecții etc.
Avantajele pentru vânzător
- Vânzătorul poate vinde proprietate, în aceeași stare, fără reparații costisitoare sau modificări necesare pentru creditorii convenționali.
- Investiție familiară : - Ipoteca securizată de proprietatea pe care o dețineați de timp este mult mai reconfortantă decât orice altă investiție necunoscută.
- Venituri regulate : - Venituri continue fără a vă face griji cu privire la deținerea și administrarea unei proprietăți.
- În caz de neîndeplinire a obligațiilor, vânzătorul trebuie să păstreze plata în avans, plus dreptul de proprietate asupra proprietății.
- Avantaj fiscal : - Vânzarea în rate diferă câștigul de capital asupra proprietății, ceea ce ajută la economisirea unui nivel ridicat de impozite.
- Randamente mai mari : - Contractul de finanțare a vânzătorului oferă randamente mai mari pe o perioadă comparativ cu câștigul de capital pe termen lung.
Dezavantaje ale finanțării vânzătorului
Dezavantaje pentru cumpărător
- Rata ridicată a dobânzii : - În multe cazuri, rata dobânzii la finanțarea vânzătorului este mai mare în comparație cu băncile.
- Înțelegerea termenilor : - Clauze precum „datorată la vânzare”, care bancă poate exclude tranzacția dacă vânzătorul nu a plătit încă ipoteca completă. Cumpărătorul trebuie să citească și să înțeleagă toți termenii și semnificația lor juridică din contract.
- În caz de neplată, după un timp, dacă un cumpărător nu poate asigura finanțarea, acesta poate pierde toți banii plătiți în avans și plată lunară plus casă.
Dezavantaje pentru Vânzător
- Analiza riscurilor : - Vânzătorul trebuie să analizeze riscul implicat în finanțarea vânzătorului și trebuie să ia unele decizii necesare cu privire la implicare.
- Încredere în cumpărător : - Băncile fac un anumit proces pentru a se califica pentru împrumut este pentru un motiv. În cazul vânzătorului, vânzătorul finanțator trebuie să găsească o modalitate de a crede în capacitatea și fiabilitatea cumpărătorului.
- Implicit : - În caz de neplată, procesul de executare silită trebuie procesat de un vânzător în cazul în care cumpărătorul nu se mută.
- Costul reparației : - Vânzătorul ar trebui să facă reparații și modificări ale proprietății în caz de neplată a unui cumpărător.
Concluzie
Finanțarea vânzătorului este o opțiune mai bună pentru persoanele care au nereguli în venit sau persoanele cu un scor de credit mai mic. Mulți factori sunt luați în considerare, cum ar fi abordarea negocierii în astfel de tipuri de contracte, construirea încrederii între cumpărător și vânzător, înțelegerea cerinței legale care trebuie îndeplinite în astfel de contracte, în loc să o utilizați ca instrument de finanțare, această opțiune ar trebui să fie potrivită numai dacă se încadrează în strategia dvs. de investiții pe o perioadă. Este important dacă astfel de contracte încheiate prin intermediul unor avocați legali cu puncte importante de discutat, cum ar fi prețul, rata dobânzii, dobânzile acumulate, data plății, data scadenței și clauza de scadență la vânzare.
