Semnificație de executare silită
Executarea silită este definită ca măsurile luate de către creditor atunci când împrumutatul este implicit la rambursarea împrumutului. În acest sens, creditorul preia controlul legal asupra proprietății ipotecate și vinde activul (proprietatea) pentru a recupera suma împrumutului.
Tipuri de executare silită
# 1 - Judiciar
Aceasta este executarea silită obișnuită, care se întâmplă în cazul în care un creditor va informa împrumutatul cu privire la plățile ratate și, mai departe, atunci când împrumutatul nu reușește să revină din a fi implicit, împrumutatul îl dă în judecată pe împrumutat și este depus la biroul înregistrării din țară. Cazul este trecut în evidența publică și, după proces, proprietatea este scoasă la licitație.
# 2 - Non-judiciar
Aici creditorul are autoritate deplină pentru vânzarea proprietății atunci când împrumutul este implicit. Și aici cazul va fi înregistrat în biroul registratorului țării, iar împrumutatul va avea timp să compenseze eșecul implicit, pe care creditorul are dreptul să meargă imediat la licitație sau la vânzarea proprietății și aici diferența este să nu existe procese extinse sau proceduri judiciare.
Procesul de executare silită
Procesul variază de la stat la stat, dar, în general, au 5 caracteristici similare -
# 1 - Implicit de plată de către Împrumutat
Atunci când împrumutatul ratează cel puțin o plată a împrumutului, acesta este supus criteriilor implicite. Împrumutătorul va trimite o notificare de plată ratată, declarând că a ratat plata și chiar oferă o perioadă de grație de 15 zile pentru a efectua plata. După 15 zile, împrumutatului i se vor percepe întârzieri la plată și alte penalități. Dacă împrumutatul ratează două sau trei plăți, i se va trimite acum o notificare de cerere, care este mai gravă decât o notificare de plată ratată.
# 2 - Notificare implicită (NOD)
Atunci când împrumutatul ratează plata timp de trei până la șase luni, creditorul va trimite o notificare de neîndeplinire a obligațiilor către biroul înregistratorului de țară. O copie a acestui lucru este trimisă și împrumutatului care primește 90 de zile pentru a plăti factura recentă și a restabili împrumutul. Această perioadă se numește perioada de reintegrare.
# 3 - Notificare de vânzare de active
Dacă împrumutatul încă nu poate efectua plata în termen de 90 de zile, creditorul începe cu procesul de executare silită. Împrumutătorul va trimite din nou o notificare către biroul de înregistrare al țării, cu același exemplar, împrumutatului și va publica o notificare legală și în ziar timp de trei săptămâni consecutive înainte ca casa să fie efectiv licitată. Împrumutatul mai are încă cinci zile înainte de licitație pentru a compensa plățile ratate.
# 4 - Licitație publică
Creditorul va estima o ofertă de deschidere pentru proprietate înainte de a fi scoasă la licitație. Prețul este estimat pe baza soldului împrumutului în așteptare și a oricărui tip de garanție sau impozite care nu sunt plătite. Proprietatea este vândută celui mai mare ofertant. Actul de încredere este transmis noului proprietar al proprietății, iar împrumutatul are acum 3 zile pentru a elibera proprietatea.
# 5 - Proprietate imobiliară
Dacă proprietatea nu se vinde în cadrul licitației, aceasta devine proprietatea băncii sau a unei proprietăți imobiliare. Când acest lucru are loc, creditorul este proprietarul proprietății și va încerca să vândă proprietatea prin intermediul unui broker sau al unui agent. Pentru a face afacerea mai atrăgătoare, creditorul poate elimina o parte din încărcătoarele de drepturi și alte taxe, oferind astfel o formă de reducere părții interesate pentru cumpărarea proprietății luate în considerare.
Licitație de executare silită
În cadrul unei licitații, creditorul stabilește, în general, o ofertă înainte de licitație pe baza prețului care este estimat luând în considerare soldul împrumutului în așteptare și orice fel de garanție sau taxe care nu sunt plătite. Această notificare este dată și în ziarele și site-urile locale pentru ca cumpărătorii interesați să vină la licitație.
În ziua licitației, pe baza ofertei prestabilite, licitațiilor le este permis să liciteze pentru prețuri peste aceasta. Scopul licitației este de a obține cel mai mare preț posibil al proprietății. Persoana cu cea mai mare ofertă sau suma care este suficientă pentru ca împrumutătorul să acopere împrumutul este luată în considerare și proprietatea este predată persoanei respective.
Împrumutatul are la dispoziție trei zile pentru a elibera proprietatea și a o preda noului proprietar. Pe de altă parte, dacă creditorul nu primește oferte bune la licitație, acesta va prelua proprietatea și va încerca să o vândă în viitor prin intermediul brokerilor sau al agenților.
Cum să o eviți?
- Un pas cel mai important pentru a evita executarea silită este de a evita plata ratată a împrumuturilor și de a deveni o neplată.
- Ar trebui să i se ia un timp de la creditor în caz de urgență gravă înainte de a intra în necazul acțiunilor legale. Aceasta se numește toleranță.
- Dacă cineva poate fi de acord că, după o neîndeplinire a obligațiilor, nu se va repeta niciodată același lucru, creditorul ar putea acorda împrumutatului o pauză și va renunța la obligația care se numește iertarea datoriilor.
- Când împrumutătorul împrăștie suma ratată a plății pe o perioadă mai lungă, acesta oferă un fel de ușurință împrumutatului.
- Atunci când creditorul este de acord să schimbe condițiile împrumutului sau să prelungească perioada de amortizare, acest lucru poate da oarecare flexibilitate împrumutatului.
Consecințele executării silite
- Trebuie să renunți la propria casă și la orice fel de echitate propusă.
- Provoacă stres și anxietate, deoarece cineva rămâne fără adăpost fără a ști cu adevărat unde să meargă mai departe.
- Se deteriorează foarte mult scorul de credit și obținerea unui al doilea împrumut în viitor devine foarte dificil.
- Se poate datora un sold de deficiență chiar și după vânzarea silită.
- Se pot pierde oportunități de leasing sau asistență, care ar putea fi disponibile în continuare.
- În cadrul procesului ipotecar Fannie Mae, cineva își va pierde capacitatea de a cumpăra o altă casă pentru alți șapte ani.
Impact
- Pe ratingul de credit este afectat drastic.
- Casele sunt disponibile la un preț mai mic decât prețul real al pieței.
- Acesta creează o oportunitate pentru noii cumpărători de case de a cumpăra case cu prețuri reduse.
- Chiar și după executarea silită, împrumutatul poate fi nevoit să compenseze deficitul împrumutului.
- Probleme de angajare în anumite domenii în care este verificat ratingul de credit al candidatului.
Avantaje
- Atunci când piața imobiliară scade, mulți proprietari își vor găsi casa în valoare de ipotecă. În aceste scenarii, ar putea fi bine ca proprietarii să își reducă povara și să înceapă proaspăt.
- Este benefic pentru cumpărătorii de case noi care vor găsi proprietăți la tarife mai mici.
- Este, de asemenea, o modalitate de a economisi bani. Când împrumutatul își dă seama că nu există nicio modalitate de a împiedica executarea executării silite, se poate opri încercarea de a economisi banii care altfel erau folosiți pentru efectuarea plăților lunare și reîncepe din nou când se încheie executarea silită.
Dezavantaje
- Ratingul de credit este cel mai afectat și scade drastic.
- O persoană își pierde propria casă și, într-o astfel de criză, găsirea unei case noi este foarte dificilă.
- De asemenea, afectează ocuparea forței de muncă în cazul în care într-un anumit tip de loc de muncă se verifică fondul de credit al persoanelor.
- Obținerea unui nou împrumut sau ipotecă devine foarte dificilă.
- Când se întâmplă executarea silită, crește povara fiscală a împrumutatului devine în ochii IRS, datoria este iertată este considerată ca un venit.
