Ce este raportul împrumut / valoare?
Raportul împrumut la valoare este un raport între valoarea împrumutului și valoarea totală a unui anumit activ și este cel mai frecvent utilizat de bănci sau creditori pentru a determina suma împrumutului deja acordat pentru un anumit activ sau marja care urmează să fie menținute înainte de a emite bani pentru a proteja de flexibilitate în valoare.
Să luăm un exemplu simplu. Să presupunem că doriți să cumpărați o casă. Și doriți să luați ajutorul unei bănci pentru a lua o anumită sumă de împrumut. De ce? Pentru că în prezent, nu aveți atât de mulți bani disponibili pentru a cumpăra singură casa. Așa că mergeți la bancă, le înțelegeți LTV-ul și decideți să cumpărați o casă.
Dacă adăugăm câteva cifre, ne-ar fi ușor de înțeles. Să presupunem că doriți să cumpărați o casă în valoare de 200.000 USD (valoarea evaluată a casei de pe piață). Bank v-a spus că vă pot oferi doar 80% din sumă. Și restul trebuie să-l oferiți din propriul buzunar.
Deci, acest procent, 80% este un raport împrumut / valoare. În acest caz, o bancă vă plătește un credit pentru ipoteca de 160.000 USD și trebuie să plătiți 40.000 USD din propriul buzunar pentru a cumpăra casa.
Formulă
Formula raportului împrumut / valoare = valoarea ipotecii / valoarea evaluată a proprietății
Este unul dintre cele mai importante instrumente de evaluare a riscurilor din instituțiile financiare. Și înainte de a împrumuta banii împrumutaților, creditorii examinează înainte de a aproba ipoteca.
În mod normal, valoarea evaluată a proprietății este prețul de vânzare. Dar totuși, creditorii sau băncile își vor trimite echipa de evaluare pentru a aprecia proprietatea. Și atunci ar decide să împrumute suma (suma ipotecară).
În SUA, majoritatea cazurilor au raportat Raportul împrumut la valoare (LTV) mai mic de 80%. Dar LTV poate fi mai mult decât atât și, în acest caz, ratele dobânzii pot crește.
Un lucru pe care trebuie să îl înțelegem în LTV este acesta - mai mare ar fi raportul, mai mult ar fi riscul. Deci, dacă împrumutătorul vă oferă LTV mai mare; asta înseamnă că are mai multe riscuri inerente. Și acesta este motivul pentru care rata dobânzii ar fi, de asemenea, mai mare.
Și împrumutatul suferă, de asemenea, foarte mult din cauza unui TVL ridicat, chiar dacă se pare că împrumutatul primește beneficiul. Când LTV este mai mare, costul împrumutului crește și întrucât riscul împrumutului este mult mai mare (pe măsură ce împrumutătorul plătește mai mult), rata dobânzii este mult mai mare. De exemplu, dacă un împrumutat împrumută bani de la bancă cu un raport împrumut / valoare de 95% ar plăti o rată a dobânzii cu cel puțin 1% mai mare decât un împrumutat care a luat un împrumut cu un LTV de 75%.
De asemenea, verificați raportul DSCR
Interpretare
Acum vă puteți întreba de ce LTV este important și cum ar trebui să ne uităm la LTV în ceea ce privește împrumuturile și împrumuturile.
Iată cum LTV afectează creditarea -
- LTV joacă un rol semnificativ în asigurarea unui credit ipotecar sau de împrumut de capital propriu sau a unei linii de credit.
- De asemenea, are impact asupra împrumutatului într-un mod drastic. Împrumutatul poate părea că se bucură inițial, deoarece procentul său de plată se reduce. Dar, dacă luăm în considerare efectul pe termen lung, LTV-ul imens îl determină pe împrumutat să plătească mult mai mult creditorului pe o perioadă de timp.
- Acum, să spunem că, în calitate de împrumutat, acceptați un împrumut mai mare. Ce se va întâmpla atunci? Dacă raportul primei ipoteci este mai mare de 80%, atunci creditorii au nevoie de asigurare ipotecară privată (PMI). În acest caz, debitorii au o opțiune. În primul rând, aceștia pot vorbi cu creditorii și se pot mulțumi cu 80% raportul împrumut / valoare, iar dacă acest lucru nu devine suficient, debitorii pot alege finanțare secundară pentru suma rămasă necesară.
- Acum trebuie să te gândești că ce ți-ar aduce mai multe beneficii? Dacă alegeți prima ipotecă și ajungeți la un împrumut de 78% raportul valoare, asigurarea ipotecară privată (PMI) ar fi complet eliminată. Dar, în acest caz, a doua garanție, a cărei dobândă este mult mai mare decât prima ipotecă trebuie achitată.
- Acest lucru ne aduce la un alt concept care este extinderea raportului împrumut la valoare (LTV) și care este împrumutul combinat la valoare la un raport (CLTV). CLTV îi ajută pe debitori să mențină LTV scăzut și, prin urmare, nu trebuie să plătească deloc PMI.
Exemplu LTV
Exemplul nr. 1
Să aruncăm o privire la informațiile de mai jos -
| În dolari SUA | Banca A | Banca B |
| Valoarea ipotecii | 300.000 | 250.000 |
| Valoarea evaluată a proprietății | 400.000 | 350.000 |
Acum, urmând formula simplă, vom calcula raportul împrumut / valoare (LTV).
LTV = Valoarea ipotecii / Valoarea evaluată a proprietății
Pentru Banca A, LTV ar fi = (300.000 / 400.000) = 75%.
Pentru Banca B, LTV ar fi = (250.000 / 350.000) = 71,42%.
Deci, care ar fi concluzia după calcularea LTV a ambelor bănci? Iată concluzia -
În primul rând, Banca B are un LTV mai mic. Asta înseamnă că riscul inerent în cadrul sumei împrumutului ar fi mai mic și, astfel, rata dobânzii ar fi și mai mică. Acesta îl va ajuta pe împrumutat. Dar în cazul Băncii A, LTV este puțin mai mare. Dar, deoarece nu ajunge la mai mult de 80%, împrumutatul nu trebuie să acorde o asigurare ipotecară privată.
Acum, să analizăm câteva exemple cu variabile diferite.
Exemplul nr. 2
Să aruncăm o privire la informațiile de mai jos -
| În dolari SUA | Banca A | Banca B |
| Pretul de cumparare | 400.000 | 350.000 |
| Avans | 80.000 | 70.000 |
| Valoarea evaluată a proprietății | 400.000 | 350.000 |
În acest exemplu, nu ni s-a dat suma ipotecii; mai degrabă avem informațiile pentru avans. Deci, cum am calcula valoarea ipotecii?
Iată cum - trebuie să deducem avansul din prețul de achiziție.
Să o calculăm -
| În dolari SUA | Banca A | Banca B |
| Pretul de cumparare | 400.000 | 350.000 |
| (-) Avans | (80.000) | (70.000) |
| Valoarea ipotecii | 320.000 | 280.000 |
Acum putem calcula raportul împrumut / valoare (LTV).
Pentru Banca A, LTV ar fi = (320.000 / 400.000) = 80%.
Pentru Banca B, LTV ar fi = (280.000 / 350.000) = 80%.
În acest caz, raportul pentru ambele bănci este de 80%. Acum banca trebuie să decidă dacă PMI este necesar pentru acest lucru sau nu. În majoritatea cazurilor, PMI nu va fi necesar până la 80% din LTV.
Exemplul nr. 3
Acum, să vedem câteva lucruri suplimentare, astfel încât să putem înțelege valoarea raportului împrumut / valoare.
| În dolari SUA | Banca A | Banca B |
| Pretul de cumparare | 400.000 | 350.000 |
| Avans | 80.000 | 70.000 |
| Valoarea evaluată a proprietății | 400.000 | 350.000 |
Acum, aici avem atât prețul de achiziție, cât și valoarea evaluată a unei proprietăți. În acest caz, ce am lua în considerare la calcularea raportului împrumut / valoare?
Uite care-i propunerea. Trebuie să ținem cont de cel care este mai mic decât prețul de achiziție sau valoarea evaluată a unei proprietăți.
Să calculăm.
În primul rând, vom calcula suma împrumutului (suma ipotecii).
| În dolari SUA | Banca A | Banca B |
| Pretul de cumparare | 400.000 | 350.000 |
| (-) Avans | (80.000) | (70.000) |
| Valoarea ipotecii | 320.000 | 280.000 |
Acum, am afla LTV.
Să notăm formula pentru a clarifica un anumit lucru.
Formula LTV = suma ipotecară / prețul de achiziție mai mic sau valoarea de evaluare a unei proprietăți.
În acest caz, atât prețul de achiziție, cât și valoarea evaluată a unei proprietăți sunt aceleași. Deci am lua aceeași valoare.
Pentru Banca A, LTV ar fi = (320.000 / 400.000) = 80%.
Pentru Banca B, LTV ar fi = (280.000 / 350.000) = 80%.
Exemplul # 4
Acum, să facem un alt exemplu cu diferitele valori evaluate ale proprietății și ale prețului de achiziție.
| În dolari SUA | Banca A | Banca B |
| Pretul de cumparare | 360.000 | 330.000 |
| Avans | 80.000 | 70.000 |
| Valoarea evaluată a proprietății | 400.000 | 350.000 |
Acesta este un exemplu diferit, deoarece puteți observa o diferență între valoarea evaluată a unei proprietăți și prețul de achiziție.
În primul rând, să calculăm suma ipotecii.
| În dolari SUA | Banca A | Banca B |
| Pretul de cumparare | 360.000 | 330.000 |
| (-) Avans | (80.000) | (70.000) |
| Valoarea ipotecii | 280.000 | 260.000 |
Pentru a obține o sumă ipotecară, vom deduce întotdeauna avansul din prețul de achiziție, nu valoarea evaluată a unei proprietăți.
Acum, întrucât prețul de achiziție este mai mic decât valoarea evaluată a unei proprietăți, am lua în considerare prețul de cumpărare la calcularea raportului împrumut / valoare.
Hai să aruncăm o privire -
Pentru Banca A, LTV ar fi = (280.000 / 360.000) = 77,78%.
Pentru Banca B, LTV ar fi = (260.000 / 330.000) = 78,79%.
În acest caz, putem vedea că LTV-ul Băncii B este puțin mai mare decât Banca A.
Exemplul nr. 5 (LTV combinat)
Acum există cazuri în care o persoană ia două împrumuturi pentru a reduce LTV și astfel trebuie să suporte costuri mai mici. În acest caz, trebuie să calculăm LTV combinat.
Să vedem un exemplu.
| În dolari SUA | Banca A |
| Împrumutul 1 | 200.000 |
| Împrumutul 2 | 50.000 |
| Valoarea evaluată a proprietății | 400.000 |
LTV combinat are o formulă simplă. Iată-l -
CLTV = Împrumut 1 + Împrumut 2 / Valoarea totală a proprietății
Să calculăm acum LTV combinat pentru Banca A -
(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.
Acum acest LTV este mult mai mic. De obicei, dacă împrumutatul are un scor de credit bun, atunci banca permite un TVL mai mare de 80%. Și dacă împrumutatul nu are un scor de credit bun, de obicei, creditorii nu depășesc 80%.
Raport împrumut / valoare Exemplu de împrumuturi pentru mașini uzate și împrumuturi pentru mașini noi
În această secțiune, vom analiza LTV-ul a două industrii aproape similare. Luăm exemple de două industrii aproape similare, astfel încât să putem înțelege valoarea raportului împrumut-valoare și cât de drastic sunt ambele.
În primul rând, să aruncăm o privire la exemplul împrumuturilor de mașini second-hand -
Din graficul de mai sus, este clar că raportul LTV al acestei industrii este prea mare. A atins chiar 99% în unele cazuri. Din observație, constatăm că raportul împrumut / valoare este întotdeauna peste 90%.
Să aruncăm o privire la noua industrie a împrumuturilor auto din SUA.
În graficul de mai sus, putem observa că raportul LTV pentru împrumuturile auto noi este cu aproape 10% mai mic decât LTV pentru mașinile second hand. Iar pentru împrumuturile auto noi, raportul împrumut / valoare se încadrează în intervalul 80-90%.
Acum întrebarea este de ce așa? De ce raportul împrumut / valoare pentru împrumuturile pentru mașinile uzate este mai mare decât raportul împrumut / valoare pentru împrumuturile pentru mașinile noi? Pot exista două motive particulare pentru asta -
- În primul rând, poate că solvabilitatea proprietarilor de mașini second-hand este mai îndoielnică decât utilizatorii de mașini noi. Astfel, riscul este mai mare și acesta este motivul pentru care LTV este mai mare în cazul împrumuturilor de mașini uzate.
- În al doilea rând, deoarece cumpărătorii de mașini noi ar plăti mult mai mult (întrucât prețul mașinilor noi ar fi mai mult decât mașinile uzate), aceștia sunt mai de încredere în ceea ce privește plata EMI.
Limitări
LTV este foarte util în ceea ce privește creditarea împrumuturilor. Dar există câteva lucruri de care trebuie să ții cont. Acest lucru este aplicabil dacă LTV este ridicat.
- Rata dobânzii ar fi mult mai mare, ceea ce va crește suma totală plătibilă pe termen lung.
- Trebuie să plătiți o asigurare ipotecară privată (PMI) dacă LTV depășește 80%. În acest caz, puteți alege pentru un al doilea sechestru (gândiți-vă la LTV combinat).
- Dacă raportul împrumut / valoare este mai mare de 100% (ceea ce se numește o ipotecă subacvatică), nu veți obține niciun beneficiu fiscal.
In analiza finala
Raportul împrumut / valoare este foarte util atât pentru creditori, cât și pentru împrumutați. Dar ambii ar trebui să-l mențină sub 80% pentru a asigura un risc mai mic și consecințe mai bune asupra afacerii.
Postări utile
- Raport valoare-preț
- EV la raportul de vânzări
- Formula raportului cifrei de afaceri din inventar
- Calculator împrumuturi pentru bărci
