Diferența dintre valoarea evaluată și valoarea de piață
Atât valoarea evaluată, cât și valoarea de piață sunt legate în principal de evaluarea imobiliară și sunt utilizate pentru evaluarea proprietății în cazul în care valoarea de piață, așa cum sugerează numele, este valoarea evaluată a proprietății pe care o primim dacă intenționăm să o vindem astăzi, pe de altă parte, valoarea evaluată se bazează pe proceduri standard și este utilizat de autoritățile locale și în scopuri fiscale.
Valoarea evaluată și valoarea de piață sunt termeni legați de evaluările imobiliare despre care majoritatea oamenilor se confundă. Deși s-ar putea să sune asemănător și uneori sunt utilizate interschimbabil, ele sunt destul de diferite una de cealaltă. Să mergem mai departe pentru a înțelege această diferență.
Ce este valoarea evaluată?
Valoarea evaluată este calculată pe baza unei proceduri standard de către municipalități și administrația locală. Se calculează în principal pentru calculele impozitelor, care sunt direct proporționale cu valoarea evaluată. Cu cât este mai mare această valoare, cu atât este mai mare impozitul perceput.
De exemplu, autoritățile locale (evaluatorul orașului) vor stabili ratele terenurilor și ratele caselor construite pe aceste terenuri. Aceste rate stabilesc valoarea impozitelor pe care proprietarii vor fi obligați să le plătească.
Ce este valoarea de piață?
O proprietate este mai mult decât o bucată de teren sau prețul pe picior pătrat. Există o mulțime de factori care decid cât de multă proprietate poate fi evaluată. Valoarea de piață este cel mai probabil preț pe care o proprietate îl va obține pe piața deschisă începând de astăzi. Este guvernat de forțele economice ale cererii și ofertei.
Cu cât cumpărătorii sunt mai interesați de proprietate, cu atât este mai mare valoarea pe care o poate obține pentru vânzător și invers. Pur și simplu, este prețul pe care cumpărătorii sunt gata să îl dea, iar vânzătorul este gata să accepte într-o tranzacție de piață deschisă. Valoarea de piață este calculată de agenții imobiliari în numele clienților lor.
Infografie despre valoarea evaluată vs. valoarea de piață
Să vedem diferențele de top dintre valoarea evaluată și valoarea de piață.
Diferențe cheie
Diferențele cheie sunt după cum urmează -
# 1 - Factori care afectează calculul
Valoarea evaluată este de obicei mai mică decât valoarea de piață. Acest lucru se datorează faptului că este calculat pe baza unui mecanism standard. Un evaluator va vizita proprietatea, va face o inspecție amănunțită a caselor și zonei din apropiere și va veni cu o valoare justă. Pentru orice zonă, autoritățile locale ar fi decis în prealabil o rată de evaluare. Valoarea justă calculată de evaluator este înmulțită cu rata de evaluare, iar valoarea astfel derivată este cunoscută sub numele de valoare evaluată. De exemplu, să presupunem că valoarea justă a fost calculată ca 500.000, iar rata de evaluare prestabilită este de 80%.
Apoi, valoarea evaluată va fi
- = 500.000 * 80%
- = 400.000
Calculul valorii de piață este destul de diferit și depinde de mulți factori și informații de piață disponibile în acel moment. Unii dintre factori pot fi:
- Starea proprietății:
- Vârsta proprietății
- Locație
- Acces și conectivitate la autostrăzi și alte zone importante din apropiere.
- Proprietate contestată
Un agent imobiliar ia în considerare toți acești factori în timp ce calculează valoarea de piață. Cu toate acestea, factorul care afectează cel mai mult este cererea și oferta. În cazul în care există mai mulți cumpărători interesați de o proprietate, aceasta va obține cu siguranță mai multă valoare de piață decât orice proprietate similară. Pe de altă parte, chiar dacă starea și accesibilitatea proprietății sunt satisfăcătoare, dar există unele litigii legale asociate acesteia, atunci este posibil ca vânzătorii să nu fie interesați, iar valoarea sa de piață să scadă (uneori chiar sub valoarea evaluată) .
# 2 - Impactul fluctuațiilor pieței
În timp ce valoarea de piață a unui imobil poate crește sau scădea pe baza diferiților factori, valoarea evaluată, în mare măsură, este imună la astfel de fluctuații. De multe ori există scenarii în care valoarea pieței crește peste noapte datorită unui anunț de proiecte de infrastructură guvernamentale, cum ar fi cheltuielile pentru un proiect de metrou, o nouă autostradă în curs de construcție, etc. cantitate mică pe baza ratelor de cerc și a inspecțiilor anuale efectuate de municipalitățile locale. De fapt, în anumite scenarii, guvernul păstrează un plafon care valoarea evaluată se poate modifica doar cu 5-6% pe an.
Pentru a ilustra impactul fluctuațiilor pieței, să continuăm cu exemplul nostru de mai sus, unde valoarea evaluată a fost calculată ca 400.000. Acum presupuneți că aproape de această proprietate, o companie IT a decis să construiască un nou birou. De îndată ce aceste informații sunt disponibile în domeniul pieței, dinamica localității s-a schimbat, ceea ce va avea un impact asupra evaluărilor actuale. Deoarece există un birou nou, oamenii care lucrează acolo ar dori să cumpere o casă în apropiere pentru a economisi costurile și timpul de călătorie.
Prin urmare, brusc, numărul cumpărătorilor a crescut, ceea ce va crește prețurile. Același teren care a fost evaluat la 400.000 ar putea fi acum vândut până la 600.000 sau 800.000, ceea ce nu este altceva decât valoarea de piață, deoarece aceasta este valoarea la care vor avea loc în cele din urmă tranzacțiile de cumpărare și vânzare. Cu toate acestea, un punct important de remarcat este că impozitul pe proprietate plătibil va fi în continuare calculat pe valoarea stabilită inițial.
Tabel comparativ evaluat vs.
| Bază | Valoarea evaluată | Valoare de piață | ||
| Impactul fluctuațiilor pieței | Rezistent la fluctuațiile pieței | Valoarea pieței este afectată de fluctuațiile pieței locale. | ||
| Utilitate / scop | Se folosește pentru calcularea impozitelor. | Este prețul la care proprietatea va fi cumpărată sau vândută în cele din urmă. | ||
| Factori care afectează calculul | Rata de evaluare stabilită de municipalități; | locația, dimensiunea, starea, îmbunătățirile, tranzacțiile recente sau orice alte informații de piață legate de proprietate; | ||
| Cine o calculează | Evaluator județean în numele unei municipalități locale | Agent imobiliar în numele clientului său | ||
| Valoare calculată | În mod normal, mai mică decât valoarea de piață bazată pe o rată de evaluare stabilită de autoritățile locale. | Forțele de cerere și de aprovizionare decid valoarea de piață. |
Concluzie
Casele, spre deosebire de alte produse, nu vin cu etichete de preț. Nu au un preț fix, dar prețurile care se pot modifica oricând. Acesta este motivul pentru care avem conceptele acestor valori.
- Valoarea evaluată seamănă mai mult cu un preț de bază stabilit de guvern sau de autoritățile locale, calculat printr-o procedură standard și determinat în principal pentru calculele documentelor și impozitelor, cum ar fi impozitul anual pe proprietate sau impozitul unic pe registru. Este înregistrat în dosarele guvernamentale și nu se schimbă adesea - în mod normal o dată pe an.
- Valoarea de piață, pe de altă parte, este o evaluare dinamică determinată de mai mulți factori, informații disponibile și capacitatea de plată a cumpărătorului-vânzătorului. Se poate modifica oricând (uneori chiar peste noapte) și la orice preț. În timp ce cumpărați sau vindeți, cineva este mai interesat de valoarea de piață în scopuri tranzacționale și, în timp ce dețineți (sau locuiți), este mai interesat de valoarea evaluată pentru calculele recurente ale impozitelor.
