Ce este ipoteca cu rată fixă?
O ipotecă cu rată fixă poate fi definită ca un împrumut a cărui rată a dobânzii rămâne constantă pe tot parcursul termenului (în comparație cu rata variabilă care se ajustează în funcție de condițiile pieței) și cea mai mare parte a plății se face către dobânda din perioada inițială, întrucât, la sfârșitul termenului, majoritatea plății este către suma principală.
Cum functioneazã?
Într-un credit ipotecar cu rată fixă, ratele dobânzii rămân neschimbate pe toată durata împrumutului și o parte din suma principală este plătită în fiecare lună pentru a reduce în cele din urmă plata dobânzii la suma neplătită a principalului. Majoritatea plății lunare se deplasează către suma principală și, în perioada inițială a împrumutului, majoritatea plății se deplasează către dobândă, în timp ce majoritatea plății se deplasează către principal.
Tipuri
Tipurile de ipoteci cu rată fixă sunt discutate mai jos:
- Ipoteci de 40, 30, 15 și 7 ani: Ipoteca de 40 de ani se întâmplă să fie cea mai lungă ipotecă cu împrumut fix și se aplică numai în cazul proprietăților rezidențiale și, ca urmare a perioadei extinse de amortizare, are cea mai mică rată de interes. Ipotecile pe 15 și 30 de ani sunt foarte frecvente și acestea au o rată a dobânzii mai mare. 15 ani și ipoteca de 7 ani se aplică numai în cazul proprietăților comerciale.
- Ipoteci bi-săptămânale: plățile ipotecare bisăptămânale reprezintă, în general, jumătate din ceea ce ar trebui să fie o plată lunară.
- Ipoteci convertibile: acestea sunt credite ipotecare cu dobândă mică, care vin cu o taxă de înființare.
- Ipoteci cu balon: ipotecile cu balon permit proprietarilor de case să își plătească suma împrumutului în termen de 5 până la 7 ani de timp.
- Ipoteci numai cu dobândă: aceste ipoteci sunt foarte asemănătoare cu împrumuturile ipotecare cu capital propriu, întrucât proprietarului casei i se va solicita să achite doar dobânda împrumutului.
Exemplu de credit ipotecar cu rată fixă
Mike vrea să cumpere o casă și, în același timp, caută o opțiune de împrumut în cazul în care plata dobânzii sale rămâne constantă și nu se modifică pe durata împrumutului. Mike este dispus să facă o plată în avans de 50.000 de dolari pentru o casă în valoare de 500.000 de dolari. El a optat pentru un împrumut cu o rată fixă pe 5 ani, la o rată a dobânzii de 12%. Principiul fix și plata dobânzilor pe care Mike va trebui să le plătească lunar sunt calculate după cum urmează:
Soluţie:
- Suma împrumutului = (500.000 $ - 50.000 $) = 450.000 $
- Număr de plăți = ani * pe an de plată
- Număr de plăți = 5 * 12 = 60
- Factor PV cumulativ @ 1% (12/12) pentru 60 de termeni = 44.95503841
- Rată lunară echivalată = Valoarea împrumutului / Factor PV cumulat @ 1% (12/12) pentru 60 de termeni
- Rată lunară echivalată = 450.000 USD / 44.95503841 = 10.010 USD
Avantaje
O ipotecă cu rată fixă este extrem de preferată, mai ales datorită faptului că rata dobânzii de aici rămâne fixă pe întreaga durată de viață a împrumutului și are următoarele avantaje -
- Capacitatea de a prevedea plățile: în acest tip de ipotecă, plata va rămâne neschimbată pe toată durata împrumutului. Rata dobânzii va rămâne total neafectată de mișcările de pe piață. Chiar dacă fluctuația de plată a serviciului s-ar putea modifica, rata dobânzii va rămâne neschimbată.
- Ușurința în rambursarea sumei principale: majoritatea acestor ipoteci nu vin cu adevărat cu penalități de plată în avans care sunt excesiv de restrictive. Aceasta înseamnă că debitorii sunt capabili să genereze plăți suplimentare fără a fi nevoie să plătească comisioane pentru suma principală.
- O rată stabilă a dobânzii: este aproape imposibil să plătiți dobânzi suplimentare atunci când piața ipotecară este în cea mai rea situație. Împrumutații pot beneficia chiar de opțiunea de refinanțare pentru a asigura rate mai bune dacă piața începe să se îmbunătățească.
Dezavantaje
O ipotecă cu rată fixă are, de asemenea, puține dezavantaje, iar acestea trebuie luate în considerare de către o persoană fizică înainte de a lua decizia de a utiliza această opțiune.
- Costuri de închidere scumpe: în comparație cu alte opțiuni de împrumut, aceste credite ipotecare pot fi foarte scumpe, deoarece implică diverse tipuri de costuri de închidere, cum ar fi puncte de reducere, comisioane de inițiere, comisioane de subscriere etc. Aceste costuri de închidere pot face această opțiune de împrumut cu adevărat scumpă în comparație cu alte opțiuni de împrumut.
- Ratele dobânzii comparativ mai mari: ratele dobânzii oferite de astfel de opțiuni ipotecare sunt mai mari în comparație cu alte opțiuni de împrumut.
- Nu este ușor să vă calificați pentru acest împrumut: o persoană cu un rating de credit slab sau care nu este atât de capabilă să efectueze o avans mai mare s-ar putea confrunta cu dificultăți în obținerea unor oferte bune sau pentru a obține o tranzacție, deoarece într-o opțiune ipotecară cu rată fixă, costurile de închidere și plata dobânzilor sunt mai mari.
Concluzie
Opțiunile ipotecare cu rată fixă sunt un tip de credit ipotecar în care o persoană va trebui să plătească o rată fixă a dobânzii pe întreaga durată a împrumutului. Tipurile sale sunt ipoteci pe 40 de ani, ipoteci pe 30 de ani, ipoteci pe 15 ani, ipoteci pe 7 ani, ipoteci bi-săptămânale, ipoteci convertibile, ipoteci cu balon și ipoteci numai cu dobândă.
Avantajele unei astfel de ipoteci sunt previzibilitatea plăților, rata fixă a dobânzii, ușurința rambursării principalului și rata stabilă a dobânzii. Pe de altă parte, dezavantajele sale constă în faptul că există costuri de închidere scumpe, cum ar fi puncte de reducere, comisioane de subscriere, comisioane de inițiere etc., o rată de dobândă comparabilă mai mare și nu este atât de ușor pentru persoanele cu rating de credit slab sau care sunt capabili și dispuși de a efectua plăți mai mici pentru a se califica pentru această opțiune. O persoană trebuie să își evalueze temeinic situația pentru a determina tipul de împrumut care i s-ar potrivi cel mai bine și, în consecință, să aleagă opțiuni ipotecare cu rată fixă.
