Definiție reformare ipotecară
Reformarea ipotecii este atunci când împrumutatul plătește anticipat fie o parte, fie suma totală a principalului restant, rezultând un sold redus al împrumutului și, prin urmare, instituția financiară recalculează plățile lunare ale creditului ipotecar pe baza perioadei rămase, a sumei restante a principalului și a ratei dobânzii.
- Atunci când împrumutatul are o sumă mare de bani, acești bani pot fi transferați creditorului sub forma ipotecii, astfel încât să se reducă soldul restant al împrumutului, precum și să reducă povara dobânzii și sarcina principală lunară a acestui împrumut. .
- Astfel, împrumutatul plătește bani în avans pentru a compensa suma principală restantă, iar creditorul recalculează suma restantă cu perioada de scadență rămasă și rata dobânzii, care oferă suma ipotecară refăcută.
- De asemenea, suma totală a dobânzii de plătit de împrumutat creditorului după reformarea ipotecii va fi evident mai mică în comparație cu suma pe care împrumutatul ar fi plătit-o fără a face acest lucru.
- Acest lucru se datorează valorii în timp a factorului monetar prezent în calculul dobânzii principalului restant.
Cum funcționează reformarea ipotecii?
Reformarea ipotecii funcționează pe principiul de bază al finanțelor. Există mai mulți factori din cauza cărora dobânda este percepută de către creditor, care include factorul de timp, precum și un factor de risc. Conceptul valorii în timp a muncii bănești, luând în considerare diferitele elemente, cum ar fi rata dobânzii, perioada de timp și suma restantă a împrumutului etc. În mod normal, există programe de amortizare specifice pentru rambursarea împrumutului, care include plata lunară sau plata egală a principalului și a dobânzii conform ratei predefinite.
Cu toate acestea, dacă rambursarea principalului este mai mare decât suma restantă de plătit pentru o anumită tranșă, soldul restant va fi recalculat utilizând conceptele de finanțare, luând în considerare valoarea actualizată a sumei împrumutului sold actualizat la rata dobânzii.
Calcule privind reformarea ipotecii
Fiecare împrumutat nu permite reformarea împrumutului. Astfel, primul lucru care trebuie asigurat este că împrumutatul permite același lucru ca și în contractul încheiat. Trebuie îndeplinite următoarele condiții:
- Standardele minime de reducere a principalului trebuie îndeplinite: acolo unde împrumutatul permite reformarea, există norme specifice legate de rambursarea sumei minime a principalului, care trebuie îndeplinită ca primă condiție.
- Taxele de reformare vor fi plătite de împrumutat conform normelor instituțiilor financiare.
Mai jos este exemplul de calcul pentru reformarea ipotecii.
| Detalii | Cantitate |
| Sold curent principal | 1.125.000,00 USD |
| Dobândă anuală | 5,00% |
| Plăți lunare curente de capital și dobânzi | 100.000,00 USD |
| Porțiune de dobândă rămasă | 29.671,58 dolari |
| Reducerea forfetară-sumă a principalului | 500.000,00 USD |
| Taxă de reformare | 25.000,00 USD |
Numărul de plăți rămase este 12. Calculați economiile ipotecare reformate.
Soluţie:
Numărul de plăți rămase este 12. Acum, vom calcula mai întâi soldul reformat al împrumutului.
- Soldul împrumutului reformat = Soldul curent al principalului - Reducerea forfetară a capitalului
- = 1.125.000 USD - 500.000 USD
- = 625.000 dolari
Calculul sumei rămase a ratei:
- Rată = Suma principală / Factorul de rentabilitate @ 5% timp de 12 luni
- = 625.000 USD / 11.68122
- = 53.504,69 dolari
Tipuri de credite ipotecare care pot fi reformate
- Așa cum am menționat mai devreme, doar acele ipoteci în care condițiile specifice permit reformarea nu pot fi reformate decât. Astfel de credite ipotecare sunt asociate cu un împrumut amortizat negativ, care are o structură de plată care permite rambursarea programată a unei sume mai mici decât cheltuielile cu dobânzile împrumutului.
- Ipotecile amortizate negativ sunt, de asemenea, denumite opțiuni de plată cu rate ajustabile ipotecare sau Opțiune ARM.
- Mai mult, niciun împrumut susținut de guvern nu poate fi refăcut și, prin urmare, CD-urile Jumbo, USDA, împrumutul VA etc. nu pot fi reformate.
Diferența dintre reformarea ipotecii și refinanțarea
- În cazul în care împrumutatul realizează o sumă considerabilă de rambursare a creditului cu sumă forfetară și îndeplinește condițiile predefinite, atunci această rambursare poate fi denumită reformare ipotecară în timp ce, pe de altă parte, refinanțarea împrumutului are loc atunci când împrumutatul transformă împrumutul existent într-un nou împrumut care condiții diferite ale împrumutului fiind condiții favorabile pentru împrumutat. Astfel, există o linie subțire care definește diferența dintre reformarea ipotecii și refinanțarea.
- În condițiile primului, împrumutatul efectuează plăți forfetare făcându-se în avans față de calendarul de rambursare stabilit, iar creditorul a reprogramat suma soldului principal restant fiind suma mai mică în ceea ce privește plata anuală a dobânzii, numărul de ani de rambursarea și rambursarea anuală a principiului, în timp ce ulterior, transferul împrumutului are loc în cazul în care noul împrumutător a fost transferat împrumutul de la vechiul împrumutător și rambursarea ulterioară se va face noului împrumutător numai conform noilor condiții de imprumutul.
Pro și contra contra reformării ipotecii
Mai jos sunt câteva dintre avantajele și dezavantajele reformării ipotecii.
Pro de reformare ipotecară
- Dobânda totală plătită pentru împrumuturi este mult mai mică în comparație cu valoarea dobânzii de plătit dacă nu se face reformarea ipotecii. Prin urmare, reduce sarcina plății lunare
- Rata medie a dobânzii de plătit de împrumutat se aliniază cu rata așteptată a dobânzii de plătit.
- Recalificarea pentru un nou împrumut devine un loc de muncă obositor și, prin urmare, procesul de reformare a ipotecii elimină lucrările administrative de obținere a unui nou împrumut.
Contra refacere ipotecă
- Procesul de reformare a ipotecii nu scade perioada de timp a termenului împrumutului; prin urmare, spre deosebire de refinanțare, nu reduce perioada împrumutului.
- Deși plățile dobânzilor se reduc din cauza reformării, dezavantajul este că face ca mai mulți bani să obțină tipuri în ipotecă și, prin urmare, există șanse de criză de lichiditate.
- Reformarea implică taxe precum taxe, taxe administrative etc. și, prin urmare, crește sarcina taxelor de finanțare.
Concluzie
Discuția de mai sus a arătat în mod clar că o reformare a ipotecii este diferită de refinanțare din motivele menționate mai sus. De asemenea, reformarea ipotecii a oferit împrumutătorilor o modalitate ușoară de a reduce povara dobânzii pe o perioadă de timp, menținând aceeași perioadă de scadență și de a reduce rambursarea principalului în fiecare lună după furnizarea în avans a unei sume forfetare. creditorului.
