Ce este randamentul datoriei?
Randamentul datoriilor este o măsură de risc pentru creditorii ipotecare și măsoară cât de mult un împrumutat își poate recupera fondurile în caz de neplată de la proprietarul său. Raportul evaluează rentabilitatea procentuală pe care o poate primi un creditor în cazul în care proprietarul se implică la împrumut, iar creditorul decide să dispună de bunul ipotecat.
Raportul este popular în evaluarea proprietăților imobiliare, dar poate fi utilizat pentru evaluarea unui randament al oricărui proiect sau activ care realizează venituri. Acesta apreciază atât efectul de levier, cât și riscul în același timp și poate fi utilizat pe durata de viață a împrumutului, rămânând în același timp consecvent.
Aceasta este o valoare independentă care nu utilizează ratele dobânzii, programul de amortizare a împrumuturilor, LTV sau orice alte variabile.
Formula datoriei
Formula randamentului datoriei este:
Randamentul datoriilor = Venitul net din exploatare / Valoarea proprietățiiExemplu de randament al datoriei
Să analizăm cu ajutorul exemplului de randament de mai jos:
Andy conduce un magazin de jucării de succes și necesită o sumă a împrumutului pe baza sumei obținute de companie. În prezent, magazinul câștigă 500.000 de dolari pe an, iar cerința unui împrumut este de 2.550.000 de dolari. Prin urmare,
Formula randamentului datoriei = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Cu cât randamentul este mai mic, cu atât este mai mare riscul perceput al împrumutului propus. Din acest motiv; creditorii cer randamente mai mari ale datoriilor de la proprietăți mai riscante. Nu există un punct de referință fix, dar un randament ideal de 10% este în general acceptat.
Calculul randamentului datoriei vs. LTV (împrumut la valoare)
Raportul de acoperire a serviciului datoriei și ratele LTV sunt metodele tradiționale utilizate în subscrierea împrumuturilor imobiliare comerciale. Cu toate acestea, acestea sunt supuse manipulării.
LTV este suma totală a împrumutului împărțită la valoarea evaluată a unei proprietăți (valoarea estimată de piață furnizată de profesioniști). Această valoare de piață este o estimare și poate fi volatilă, în special după criza financiară din 2008. Este posibil să nu fie cea mai precisă măsură în timpul situațiilor volatile. Să observăm comparația de mai jos a VM (valoarea de piață) și DY:
Acestea pot fi, de asemenea, analizate pentru a evalua propunerile de împrumut și fezabilitatea acestora. În cazul de mai sus, randamentul este de 6,25% sau se va modifica conform oricăreia dintre componente, adică NOI sau valoarea împrumutului. Tabelul de mai sus prezintă modificarea raportului LTV odată cu modificarea valorii de piață estimate (VM).
Calculul randamentului datoriei vs. raportul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR)
DSCR este Venitul operațional net împărțit la serviciul anual al datoriilor, adică suma de bani necesară pe o perioadă de timp pentru rambursarea datoriilor. De exemplu, dacă suma necesară a împrumutului nu atinge DSCR de 1,10 ori așteptată, o amortizare de 25 de ani ar putea fi utilă în același lucru. Acest lucru crește riscul împrumutului prin faptul că nu se reflectă în DSCR sau LTV. Să luăm în considerare tabelele de mai jos pentru compararea DY și DSCR:
Deoarece randamentul nu este afectat de perioada de amortizare, poate oferi o măsură obiectivă a riscului cu o singură valoare.
- În acest caz, randamentul este de 6,25%, dar dacă politica internă necesită un randament de minimum 9%, acest împrumut nu ar fi aprobat.
- Se poate observa că perioada de amortizare influențează dacă se poate realiza cerința DSCR. Dacă politica necesită un DSCR de 1,1 ori, doar un împrumut pe o perioadă de amortizare de 25 de ani va îndeplini cerința.
- Cu toate acestea, dacă o perioadă atât de lungă de timp este fezabilă sau nu depinde de gestionarea și flexibilitatea politicilor interne de a decide.
Concluzie
Calculul randamentului datoriei nu poate fi manipulat prin schimbarea condițiilor împrumutului pentru a face împrumutul propus mai acceptabil.
Opțiunile precum subscrierea și structurarea împrumuturilor sunt mult mai profunde în loc de un singur raport; există alți factori pe care acest randament nu îi ia în considerare, cum ar fi:
- Condiții de cerere și aprovizionare
- Forța garantului
- Starea proprietății
- Poziția financiară a chiriașilor etc .;
Astfel, toate aspectele, inclusiv factorii macroeconomici, trebuie luate în considerare în timpul utilizării acestui raport.
Acest lucru a devenit de o mare importanță pentru creditorii de conducte care securitizează împrumuturile cu venit fix, precum și pentru creditorii companiilor de asigurări de viață. Elimină subiectivitatea și ghidează creditorii pe o piață umflată.
